Conheça sugestões da ACSP para revisão do Zoneamento de SP

O Conselho de Política Urbana da entidade recebeu os vereadores Rodrigo Goulart (esq.) e Coronel Salles (dir.) para debater questões como as mudanças de critérios para adoção de fachada ativa na cidade

Mariana Missiaggia
04/Dez/2023
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Conheça sugestões da ACSP para revisão do Zoneamento de SP

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como Lei de Zoneamento, que está sob revisão na Câmara Municipal de São Paulo, tem como responsabilidade definir as características de cada bairro e como a cidade deverá ser desenvolvida nos próximos anos.

Representante dos interesses do comércio, a Associação Comercial de São Paulo (ACSP), por meio de seu Conselho de Política Urbana (CPU), protocolou, na última semana, um documento com 35 sugestões de aprimoramento ao processo de revisão do instrumento em questão.

Entre as propostas apresentadas pela ACSP estão alternativas para os apartamentos feitos para a locação temporária ou "flexível" (que se popularizaram com plataformas como Airbnb e Booking), a ampliação das quadras próximas ao transporte público que poderão receber prédios mais altos e soluções qualificadas para adoção de fachada ativa.

De acordo com Beatriz Messeder, coordenadora técnica do CPU, em geral, as sugestões da entidade buscam melhorar a aplicabilidade de cada item do Zoneamento nos casos em que se mostrem tecnicamente inviáveis ou incoerentes com os objetivos pretendidos.

O texto que substitui a proposta do Executivo deverá ser apresentado nesta segunda-feira, 4/12, e submetido ao primeiro turno de análise na mesma semana. A segunda e definitiva votação deverá ocorrer entre os dias 12 e 14 deste mês, segundo o vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator da proposta.

Veja as principais alterações apontadas pela ACSP:

CRITÉRIOS PARA CARACTERIZAÇÃO DE VILAS

As atuais regras para a preservação de vilas poderão passar por mudanças se forem aprovadas como no texto atual. Porém, na avaliação do CPU, as vilas enquadradas nas definições estabelecidas têm resguardo legal para serem preservadas nos termos estabelecidos no Plano Diretor Estratégico (PDE) revisado e no Zoneamento e, portanto, devem guardar seus respectivos aspectos que merecem proteção.

Por isso, a entidade aponta que deve-se prever mecanismos de reutilização dessas áreas quando, devido à perda dos elementos que justificavam a preservação, estiverem descaracterizadas e, portanto, desenquadradas da definição.

"Esses mecanismos devem seguir as respectivas diretrizes previstas no PDE para a área na qual o conjunto descaracterizado está contido, substituindo e estabelecendo de forma clara os novos parâmetros a serem aplicados", explica Beatriz.

AMPLIAÇÃO E EXCLUSÃO DE ZONAS EIXO DE ESTRUTURAÇÃO DA TRANSFORMAÇÃO URBANA

A coordenadora técnica do CPU explica que essa proposta teve uma modificação na revisão do Zoneamento e por essa razão a ACSP sugere que o item volte ao que estava descrito no Plano Diretor anteriormente aprovado.

Conforme previsto no PDE, os objetivos estratégicos a serem cumpridos pelos eixos de estruturação da transformação urbana incluem a promoção de melhor aproveitamento do solo nas proximidades do sistema estrutural de transporte coletivo, sem desconsiderar a compatibilização do adensamento com bens e áreas de valor histórico, cultural, paisagístico e religioso.

Ocorre que ao levar em conta o uso e ocupação do solo nas áreas dos eixos, observa-se uma predominância de quadras transformadas devido, em parte, à aplicação da legislação anterior, que não limitava gabarito (para área construída) em muitas região e, em parte, à demanda que naturalmente ocorre em uma região caracterizada pelo PDE por um padrão elevado de urbanização, elevada concentração de empregos e serviços e pela transformação e verticalização de bairros predominantemente residenciais, além de concentrar transporte e lazer.

Portanto, as quadras nas áreas de influência de eixos originais e ampliadas que já apresentam características de transformação parcial ou quase completa não devem sofrer limitações para completar o processo de verticalização, de forma a não se criar microrregiões descaracterizadas.

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Foram também levantadas algumas propostas referentes ao aprimoramento do instrumento da Transferência do Direito de Construir (TDC). Tal instrumento é utilizado como contrapartida para proprietários de imóveis tombados que atualmente não têm quase nenhum incentivo para sua preservação.

O Plano Diretor revisado trouxe uma ampliação desse instrumento, porém, na visão da ACSP, a versão trazida pelo Executivo ainda o deixa um tanto reduzido e limitado.

USOS NÃO RESIDENCIAIS

A configuração dos empreendimentos residenciais na cidade de São Paulo vem passando por uma transformação ao longo dos últimos anos. Segundo a Lei de Zoneamento, o uso e a ocupação do solo ficam divididos em duas grandes categorias, a residencial (R) e a não residencial (nR).

Como ocorre em ambos os casos, a categoria não residencial (nR) apresenta diversas subcategorias, entre elas a subcategoria nR1, cuja natureza é a de uso não residencial compatível com a vizinhança residencial. Entre os usos previstos na subcategoria nR1 estão aqueles relacionados a serviços de hospedagem e moradia, o chamado nR1–12. A definição da subcategoria nR1–12, porém, carrega uma carga semântica que gera incertezas para o mercado imobiliário, investidores e operadores do direito.

O texto do Executivo aponta que essa classificação está sendo usada incorretamente e, por isso, impõe dificuldades ao modelo e prevê reduzir os benefícios para os apartamentos feitos para locação flexível ou temporária — disponibilizados em plataformas como Airbnb e Booking —, que tiveram um crescimento expressivo na cidade nos últimos anos.

Um empreendimento com esse tipo de unidade pode aplicá-la em 20% de sua área total sem ter de desembolsar uma taxa extra de outorga onerosa, que é um valor que as construtoras pagam à prefeitura para erguer seus prédios acima do limite básico.

O texto atual fixa que essa categoria de unidades não terá mais o benefício de construir uma área adicional sem taxa extra. O texto prevê que essas unidades construídas para locação flexível não serão consideradas como de uso misto, ou seja, não ganham mais benefícios financeiros.

Para a ACSP, as mesclas de uso devem ser incentivadas e facilitadas e, portanto, o uso nR1-12 não deve ser desconfigurado como componente de uso misto por trazer benefícios a economia do município.

FACHADAS ATIVAS

Outra mudança do Executivo diz respeito à fachada ativa - quando há atividades comerciais na parte térrea de edifícios residenciais. Pela legislação atual, essa fachada ativa só pode ficar no térreo, mas o texto proposto pela prefeitura possibilita que esse comércio fique no subsolo ou no primeiro andar, desde que haja rampas que garantam acessibilidade.

Por lei, os prédios que constroem fachada ativa têm benefícios financeiros: a área é considerada como “não computável”, ou seja, não é considerada no cálculo de área construída e não há cobrança de taxa extra.

Hoje, não há limitações sobre o que pode ser colocado nessa fachada ativa, mas a proposta de revisão do zoneamento quer desincentivar determinadas atividades nessas fachadas: as fachadas ativas não serão consideradas como áreas não computáveis quando incluírem os depósitos pessoais (os famosos storages, que se multiplicaram pela cidade nos últimos anos), garagens ou depósitos de cargas.

Para a ACSP, esse espectro de possibilidades está atualmente limitado, impedindo soluções qualificadas como o pavimento térreo do Conjunto Nacional, da Avenida Paulista, de se viabilizarem e usufruírem dos benefícios do instrumento.

"Nesse mesmo sentido, entendemos que restringir usos possíveis para a fachada ativa apenas contribui para o desestímulo da aderência ao incentivo e dificulta a implantação de serviços relevantes mesmo onde há vocação e viabilidade para tal", diz Beatriz. 

 

IMAGEM: César Bruneli/ACSP

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