Um glossário para entender a revisão do Zoneamento

Antes da segunda votação, que deve ocorrer até o fim desta semana, os vereadores ainda participam de audiências públicas. Entenda os principais conceitos ligados ao tema

Mariana Missiaggia
20/Dez/2023
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Fundamental para o desenvolvimento da cidade, a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de São Paulo, conhecida como Lei de Zoneamento, pode parecer um tanto difícil de entender. Termos como outorga onerosa e coeficiente de aproveitamento podem afastar quem tenta participar dessa discussão.

Ao longo de todo o ano de 2023, a Lei de Zoneamento tem passado por um processo de revisão parcial. Na última terça-feira (19), a Câmara dos Vereadores apresentou em audiência pública o segundo substitutivo ao PL 586/2023, que trata da revisão parcial da LPUOS com seus respectivos mapas.

Ainda há mais duas audiências públicas previstas, para esta quarta-feira, 20/12, e amanhã (21), para quando se mantém prevista a segunda votação do Projeto de Lei. Caso seja aprovado, o texto segue para sanção ou veto do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

A seguir, Beatriz Messeder, coordenadora técnica do Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), explica alguns conceitos ligados ao instrumento que impacta diretamente em áreas como regularização fundiária, mobilidade, meio ambiente e infraestrutura urbana.

EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO

Muito citado no documento, os chamados eixos de estruturação da transformação urbana são um tipo de zona da cidade de São Paulo. Essas áreas estão ao redor do sistema de transporte de alta e média capacidade.

Com tamanhos diferentes - dependendo do tipo de transporte a que estão ligadas -, podem ter 400 metros em cada lado das faixas ao redor de corredores de ônibus e VLT em nível; e 700 metros no raio de estações de trem e metrô.

E pela definição constante já do Plano Diretor de 2014, Beatriz explica que há regras diferentes de desenvolvimento urbano para essas áreas. É permitido construir ali prédios mais altos, por exemplo, pois o objetivo principal é adensar essas áreas para aproximar moradias e empregos e diminuir grandes deslocamentos na cidade.

O texto também limita a construção de vagas de garagem e incentiva o uso misto (residencial e comercial) de edifícios. O objetivo é atrair mais pessoas para perto do transporte de alta e média capacidade e de áreas com infraestrutura urbana consolidada.

ZONAS DE CENTRALIDADES

Essas porções do território estão localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais, ou de subcentros regionais, ou de miolos de bairros.

De acordo com Beatriz, nestas áreas se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias, além de incentivar a qualificação paisagística e dos espaços públicos. As ZCs estão divididas em outras subcategorias.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

Trata-se da relação entre a área construída e a área do lote. É, na prática, um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos num determinado lote.

Em São Paulo, esse coeficiente vai de 1 a 4. Em uma área de coeficiente 2, por exemplo, é possível construir 2 (duas vezes a área do terreno). Já em uma área de coeficiente 4 é possível construir 4 (quatro vezes a área do terreno).

Segundo Beatriz, existem três tipos de coeficiente: básico (que é o potencial construtivo gratuito de uma área), máximo (que não pode ser ultrapassado, mesmo se o empreendedor pagar à prefeitura) e mínimo (abaixo do qual o imóvel pode ser considerado subutilizado). O mesmo local, por exemplo, pode ter o coeficiente básico 2, o coeficiente máximo 3 e o mínimo, 1.

OUTORGA ONEROSA

É o nome dado a um instrumento urbanístico que se traduz como um valor a ser pago à municipalidade nos casos em que se queira construir além do coeficiente básico. Esse direito de construir vale tanto para edifícios novos quanto para reformas com mudança de uso do imóvel, por exemplo.

Na capital, o valor da outorga onerosa é destinado ao Fundo de Desenvolvimento Urbano de São Paulo (Fundurb) e usado para investimentos públicos na infraestrutura e desenvolvimento urbano do município.

"Os recursos do fundo devem ser destinados para ações nas áreas de habitação de interesse social, transporte público, ciclovias e calçadas, preservação do patrimônio cultural, execução dos planos de bairro, entre outros", diz Beatriz.

FACHADA ATIVA

Trata-se da exigência de ocupação da extensão horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e abertura para o logradouro, a fim de evitar a formação de planos fechados (como grandes extensões de muros) entre as construções e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos e incremento na segurança local.

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TDC)

Ela consiste na permissão onerosa dada ao proprietário de um imóvel urbano para transferir seu potencial construtivo não utilizado a outro imóvel que possa receber esse potencial. Segundo Beatriz, o instrumento é utilizado como contrapartida para proprietários de imóveis tombados que atualmente não têm quase nenhum incentivo para realizar sua preservação/conservação.

 

IMAGEM: Freepik