Tapumes e vacância: a sina dos novos centros de compras

Na quarta-feira, 27 de abril, o Cantareira Norte Shopping finalmente abriu as portas. Por ter sido projetado antes de 2014, em um período em que o varejo ainda crescia em torno de 7,5% ao ano, a deterioração do cenário econômico fez com que sua abertura fosse adiada algumas vezes. 

Sua localização, o bairro de Parada de Taipas, região noroeste da capital paulista, parece promissora, confirmando os prognósticos da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce): de que boa parte dos investimentos em shoppings neste e nos próximos anos estará fora dos grandes centros. 

LEIA MAIS: Há shopping centers demais no Brasil?

Posicionado em uma região carente desse tipo de centro de compras e serviços - o mais próximo, o Tietê Plaza Shopping, fica a 9 km de distância –, o Cantareira está em uma área com potencial para atender mais de 700 mil consumidores dos distritos de Perus, Jaraguá, Brasilândia, Taipas, Pirituba e Freguesia do Ó, além dos municípios de Caieiras, Franco da Rocha e Francisco Morato. 

Com um investimento de R$ 300 milhões, a expectativa é de que suas vendas atingirão R$ 440 milhões neste primeiro ano de operação.

Mas, apesar de 117 lojas terem sido negociadas, apenas 80 das 135 que o shopping comporta estão com portas abertas desde o dia da inauguração.  

De acordo com Geraldo Carvalho, superintendente do Cantareira, alguns estabelecimentos ainda estão em obras - o que é natural em qualquer empreendimento.

Outros, estão mais precavidos –apesar de confiantes de que o mercado repetirá o crescimento de 6,5%  de 2015, segundo informação da Abrasce.   

“Tivemos algumas previsões de inauguração (de lojas) para mais adiante, mas optamos por abrir agora”, afirma Carvalho.

E não é por menos. Nelson Kheirallah, vice-presidente da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) e coordenador do Conselho de Varejo da entidade, diz que a construção de um shopping demora três, quatro anos. Portanto, mesmo com a queda gradativa do varejo, não dá para adiar muito. 

LEIA MAIS: Crise acelera rotatividade entre lojas nos shopping centers

“O investimento está lá, pronto. E há os contratos com as grandes âncoras, que obrigam a abrir em determinada data, tendo ou não lojistas suficientes. Por isso muitos inauguram com grande vacância.” 

Diante disso, a questão é: até que ponto vale a pena inaugurar um shopping em plena crise, mesmo com risco de vacância de 30% em média, e rateio de custos desvantajoso para quem abriu as portas? 

“Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come”. A metáfora de Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate, simboliza o dilema que todo empreendedor de shopping vive em momentos como esse.

E no caso, do lojista, já que alguns têm a loja montada, estoque comprado e funcionários contratados. 

“Não abrir representa um prejuízo muito grande", pondera Hirai. "Ele será absorvido pelo shopping e, em algum momento, repassado para os lojistas.”

A situação pode causar problema principalmente para os pequenos lojistas, segundo Kheirallah. “Mesmo aberto, o fluxo no shopping será muito menor. E em consequência, as vendas também.”, diz. 

MUDANÇA DE VOCAÇÃO

Ainda assim, é melhor ter boas lojas abertas com menor faturamento do que uma profusão de tapumes no corredor. Segundo Hirai, da BG&H, é com esse pensamento que muitos empreendedores de shoppings têm feito os negócios andarem nesse período de crise.

Nem que para isso seja necessário diminuir em até 20% (ou mais, dependendo do empreendimento) o valor de locação das lojas. Ou isentar lojistas da cobrança de luvas. Ou ainda, buscar marcas de redes desconhecidas do grande público para complementar o mix. 

Por trás dessas táticas, a ideia é evitar engrossar as estatísticas dos “shoppings fantasmas”, onde os espaços vagos naqueles com até três anos de atividade pode chegar a 45%, conforme levantamento recente da Ibope Inteligência a pedido da Alshop (Associação Brasileira dos Lojistas de Shopping). 

No caso do Cantareira Norte Shopping, muitos nomes de peso fazem parte do mix, como Renner, McDonald's e Smart Fit, e megalojas da Besni, Kalunga e Daiso.

Já a ausência de grandes varejistas que comercializam eletroeletrônicos e cinemas atraíram desconhecidos, como a Maisvaldir, do ABC, e a Cineflix, do Paraná. 

“Fizemos pesquisas de mercado, e todas as lojas foram concebidas para ser de interesse do público da região (predominantemente de classe C)”, diz Carvalho, do Cantareira.

Porém, a falta de nomes de peso em um shopping não significa necessariamente que ele não seja atrativo.

Segundo Hirai, é a atual situação econômica estimula a busca de novos varejistas, já que há escassez de marcas que há dois, três anos eram dominantes, e agora, talvez, não serão mais –uma tendência já vista internacionalmente.

LEIA MAIS: Shopping center tradicional é um modelo em cheque?

Exemplo disso são os de eletroeletrônicos, cujas vendas despencaram 18% em 2015 (dados do IBGE). Por aqui, há uma repetição do desempenho da Fnac francesa e da Best Buy americana, que vêm amargando sucessivas quedas nas vendas ano após ano. 

“As pessoas não compram mais esses artigos em loja física – fato agravado aqui pela crise econômica”, afirma. “Então, não faz sentido operar grandes lojas de 2 mil m2 em um centro de compras. Basta ter showrooms.” 

A mudança de mix dos shoppings, hoje muito parecidos, assim como a da sua vocação - já que eles viraram um grande hub social, um espaço de entretenimento e serviços - podem ajudar a reverter rapidamente elevados índices de ociosidade. 

Para o lojista, por sua vez, hoje é o melhor momento para negociar, já que os shoppings se adequaram muito rápido à nova realidade do mercado. 

A cobrança de luvas, segundo Hirai, agora é praticamente “folclórica”. E com a nova prática de dar desconto no aluguel, por exemplo, assinar um contrato de cinco anos pode representar um custo até 50% inferior em relação aos tempos de "vacas gordas" no varejo. 

“Faz muita diferença: apesar da venda baixa, isso pode ajudar a loja a ter um ganho de rentabilidade maior”, completa. 

LEIA MAIS: As novas lojas âncoras dos shopping centers

Para Kheirallah, apesar dos riscos, em muitos casos o que vale mais a pena para o lojista é se posicionar e firmar o seu nome em um novo shopping.

“Não tem muito varejista disposto a abrir novos negócios hoje”, afirma. “Mas quem decidir abrir, tem que fazer suas contas para ver se  compensa.”

Fotos: Divulgação/Cantareira Norte Shopping