O que (não) explica o crescimento exponencial do número de investidores em FIIs no Brasil?

*com Fernando Cosenza, Fundador do Observatório de FIIs, Pós-Doutorando da FEA e professor da FIA

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, conhecidos como FIIs, caíram no gosto dos investidores brasileiros, principalmente das pessoas físicas (ou investidores individuais). De acordo com os dados do Boletim dos FIIs divulgado pela B3 periodicamente, mais de 70% dos recursos investidos nesses ativos são originários de pessoas físicas.

Ainda segundo a B3, em setembro de 2024, o número de investidores (CPFs individuais) em renda variável, que inclui ações, FIIs, ETFs, entre outros, chegou a 5,2 milhões. Apesar dos FIIs terem sido criados em 1993, e se tornarem mais populares somente em 2008, com mudanças na legislação, vigente até hoje, são mais de 2,7 milhões de investidores nessa modalidade. Ou seja, mais da metade dos investidores individuais em renda variável aloca alguma parte de seus recursos em FIIs.

Se olharmos somente para fundos de investimento, os FIIs já representam cerca de 3,58% do total dos recursos, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), enquanto os Fundos de Ações correspondem a 6,81% do total.

O número total de investidores em FIIs passou de 21.000 em dezembro de 2010 para mais de 2,7 milhões em julho de 2024, um crescimento médio de mais de 40% ao ano, conforme gráfico abaixo:

 

É verdade que uma nova alternativa de investimento pode atrair investidores curiosos, mas como explicar um crescimento tão vigoroso e razoavelmente constante, mesmo em períodos de alta nas taxas de juros e queda nos índices de renda variável? Em outros termos, o que explica esse crescimento exponencial no número de investidores individuais em fundos imobiliários no Brasil?

O período é curto para uma análise mais criteriosa, mas algumas hipóteses podem ser levantadas a partir da observação do mercado, começando pelas variáveis econômicas que são comumente utilizadas nessas situações. Nessa linha, como a curva de juros, taxa Selic, inflação, PIB, entre outros indicadores econômicos, afetaram o número de novos investidores em FIIs?

Um simples olhar sobre cada uma dessas variáveis não evidencia relação direta, haja vista que o crescimento em questão se manteve ao longo do período observado, independente das oscilações no cenário macroeconômico.

A taxa Selic, por exemplo, uma das maiores referências para as alocações de recursos no mercado financeiro, saiu de 10,75% em dezembro de 2010, para 2% em dezembro de 2020, e retornando aos 10,50% em setembro de 2024. Nem mesmo essa recente escalada da taxa enfraqueceu o crescimento no número de investidores, que continuou acima dos 30% ao ano, mesmo considerando o aumento já significativo na base de comparação.

Então, as explicações não seriam meramente econômicas? Os dados nos permitem formular hipóteses nessa linha.

Uma série de fatores pode determinar o interesse cada vez maior por essa alternativa de investimento, que traz opções para diferentes cenários econômicos.

Do ponto de vista dos retornos oferecidos, os FIIs também não decepcionaram. Enquanto o Ibovespa apresentou um rendimento médio anual de 4,6%, o índice dos FIIs, o IFIX, (criado em 2012, mas que retroage para dezembro de 2010) rendeu 9,1% ao ano, entre dezembro de 2010 e julho de 2024.

Os FIIs trazem algumas vantagens que os diferenciam. Investir em um imóvel físico, uma das preferências do brasileiro, costuma exigir grandes valores e a liquidez é, em geral, baixa. Os FIIs substituem o investimento direto em imóveis, permitindo a alocação de pequenos valores, com maior liquidez, mais diversificação e geração de rendimentos mensais. E um diferencial extremamente importante: esses rendimentos são isentos de imposto de renda. Tudo isso, com pouca burocracia e sem ter que lidar diretamente com problemas com inquilinos e com eventuais vacâncias.

É claro que os resultados de cada fundo dependem (também) da gestão dos imóveis, mas essa gestão deixa de ser responsabilidade do investidor, que fica livre para trocar de fundo quando quiser.

Os avanços tecnológicos, com plataformas digitais mais acessíveis, contribuíram largamente para o acesso do investidor individual a todas as modalidades de investimento. Mas, no caso dos FIIs, o baixo valor das cotas, associado a dividendos pagos mensalmente e menor volatilidade, na média, do que a das ações, exerceram um papel crucial na sua popularização.

Diante do gosto do brasileiro por imóveis, os FIIs representam uma alternativa acessível. Outra vantagem dos FIIs para o investidor individual é a disponibilidade de informações sobre eles e sobre seus portifólios, além da relativa facilidade de analisar um FII em comparação com a análise de uma empresa.

Nos EUA, os REITs (Real Estate Investment Trusts), que podem ser considerados equivalentes aos FIIs, contam com mais de 170 milhões de investidores. Isso representa mais de 50% da população daquele país. No Brasil, os quase 3 milhões de investidores não chegam a 1,5% dos brasileiros. Ou seja, ainda há muito espaço para crescer.

Não estamos afirmando que os investimentos em FIIs são a melhor alternativa para todos. Outras variáveis como retorno, risco, prazos e objetivos particulares de cada investidor sempre serão determinantes em suas decisões de investimento.  Mas, dadas as características dos FIIs, aqui apresentadas, tudo indica que o setor continuará em franca expansão.

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