Negócios

Tapumes e vacância: a sina dos novos centros de compras


Com espaço para 135 lojas, o Cantareira Norte Shopping foi inaugurado no mês passado com 80 delas abertas. Outras 27, já locadas, ainda estão em obras. Segundo levantamento do Ibope Inteligência, há casos bem mais graves


  Por Karina Lignelli 09 de Maio de 2016 às 13:00

  | Repórter lignelli@dcomercio.com.br


Na quarta-feira, 27 de abril, o Cantareira Norte Shopping finalmente abriu as portas. Por ter sido projetado antes de 2014, em um período em que o varejo ainda crescia em torno de 7,5% ao ano, a deterioração do cenário econômico fez com que sua abertura fosse adiada algumas vezes. 

Sua localização, o bairro de Parada de Taipas, região noroeste da capital paulista, parece promissora, confirmando os prognósticos da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce): de que boa parte dos investimentos em shoppings neste e nos próximos anos estará fora dos grandes centros. 

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Posicionado em uma região carente desse tipo de centro de compras e serviços - o mais próximo, o Tietê Plaza Shopping, fica a 9 km de distância –, o Cantareira está em uma área com potencial para atender mais de 700 mil consumidores dos distritos de Perus, Jaraguá, Brasilândia, Taipas, Pirituba e Freguesia do Ó, além dos municípios de Caieiras, Franco da Rocha e Francisco Morato. 

Com um investimento de R$ 300 milhões, a expectativa é de que suas vendas atingirão R$ 440 milhões neste primeiro ano de operação.

Mas, apesar de 117 lojas terem sido negociadas, apenas 80 das 135 que o shopping comporta estão com portas abertas desde o dia da inauguração.  

De acordo com Geraldo Carvalho, superintendente do Cantareira, alguns estabelecimentos ainda estão em obras - o que é natural em qualquer empreendimento.

Outros, estão mais precavidos –apesar de confiantes de que o mercado repetirá o crescimento de 6,5%  de 2015, segundo informação da Abrasce.   

“Tivemos algumas previsões de inauguração (de lojas) para mais adiante, mas optamos por abrir agora”, afirma Carvalho.

E não é por menos. Nelson Kheirallah, vice-presidente da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) e coordenador do Conselho de Varejo da entidade, diz que a construção de um shopping demora três, quatro anos. Portanto, mesmo com a queda gradativa do varejo, não dá para adiar muito. 

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“O investimento está lá, pronto. E há os contratos com as grandes âncoras, que obrigam a abrir em determinada data, tendo ou não lojistas suficientes. Por isso muitos inauguram com grande vacância.” 

Diante disso, a questão é: até que ponto vale a pena inaugurar um shopping em plena crise, mesmo com risco de vacância de 30% em média, e rateio de custos desvantajoso para quem abriu as portas? 

“Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come”. A metáfora de Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate, simboliza o dilema que todo empreendedor de shopping vive em momentos como esse.

E no caso, do lojista, já que alguns têm a loja montada, estoque comprado e funcionários contratados. 

“Não abrir representa um prejuízo muito grande", pondera Hirai. "Ele será absorvido pelo shopping e, em algum momento, repassado para os lojistas.”

A situação pode causar problema principalmente para os pequenos lojistas, segundo Kheirallah. “Mesmo aberto, o fluxo no shopping será muito menor. E em consequência, as vendas também.”, diz. 

MUDANÇA DE VOCAÇÃO

Ainda assim, é melhor ter boas lojas abertas com menor faturamento do que uma profusão de tapumes no corredor. Segundo Hirai, da BG&H, é com esse pensamento que muitos empreendedores de shoppings têm feito os negócios andarem nesse período de crise.

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Nem que para isso seja necessário diminuir em até 20% (ou mais, dependendo do empreendimento) o valor de locação das lojas. Ou isentar lojistas da cobrança de luvas. Ou ainda, buscar marcas de redes desconhecidas do grande público para complementar o mix. 

Por trás dessas táticas, a ideia é evitar engrossar as estatísticas dos “shoppings fantasmas”, onde os espaços vagos naqueles com até três anos de atividade pode chegar a 45%, conforme levantamento recente da Ibope Inteligência a pedido da Alshop (Associação Brasileira dos Lojistas de Shopping). 

No caso do Cantareira Norte Shopping, muitos nomes de peso fazem parte do mix, como Renner, McDonald's e Smart Fit, e megalojas da Besni, Kalunga e Daiso.

Já a ausência de grandes varejistas que comercializam eletroeletrônicos e cinemas atraíram desconhecidos, como a Maisvaldir, do ABC, e a Cineflix, do Paraná. 

“Fizemos pesquisas de mercado, e todas as lojas foram concebidas para ser de interesse do público da região (predominantemente de classe C)”, diz Carvalho, do Cantareira.

Porém, a falta de nomes de peso em um shopping não significa necessariamente que ele não seja atrativo.

Segundo Hirai, é a atual situação econômica estimula a busca de novos varejistas, já que há escassez de marcas que há dois, três anos eram dominantes, e agora, talvez, não serão mais –uma tendência já vista internacionalmente.

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Exemplo disso são os de eletroeletrônicos, cujas vendas despencaram 18% em 2015 (dados do IBGE). Por aqui, há uma repetição do desempenho da Fnac francesa e da Best Buy americana, que vêm amargando sucessivas quedas nas vendas ano após ano. 

“As pessoas não compram mais esses artigos em loja física – fato agravado aqui pela crise econômica”, afirma. “Então, não faz sentido operar grandes lojas de 2 mil m2 em um centro de compras. Basta ter showrooms.” 

A mudança de mix dos shoppings, hoje muito parecidos, assim como a da sua vocação - já que eles viraram um grande hub social, um espaço de entretenimento e serviços - podem ajudar a reverter rapidamente elevados índices de ociosidade. 

Para o lojista, por sua vez, hoje é o melhor momento para negociar, já que os shoppings se adequaram muito rápido à nova realidade do mercado. 

A cobrança de luvas, segundo Hirai, agora é praticamente “folclórica”. E com a nova prática de dar desconto no aluguel, por exemplo, assinar um contrato de cinco anos pode representar um custo até 50% inferior em relação aos tempos de "vacas gordas" no varejo. 

“Faz muita diferença: apesar da venda baixa, isso pode ajudar a loja a ter um ganho de rentabilidade maior”, completa. 

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Para Kheirallah, apesar dos riscos, em muitos casos o que vale mais a pena para o lojista é se posicionar e firmar o seu nome em um novo shopping.

“Não tem muito varejista disposto a abrir novos negócios hoje”, afirma. “Mas quem decidir abrir, tem que fazer suas contas para ver se  compensa.”

Fotos: Divulgação/Cantareira Norte Shopping