Mercado imobiliário de SP enfrenta redução drástica de estoque

Revisão do Plano Diretor com pontos polêmicos, juros altos e financiamento escasso impedem que produção acompanhe o ritmo de vendas

Karina Lignelli
29/Nov/2023
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Mercado imobiliário de SP enfrenta redução drástica de estoque

A venda de imóveis novos na cidade de São Paulo cresceu na ordem de 8% em 12 meses até outubro, tanto na faixa do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) quanto dos outros mercados. Por outro lado, os lançamentos registraram queda de 10% no período, levando o setor a enfrentar uma redução drástica de estoque.

Os números, do Secovi-SP (sindicato patronal do setor), foram apresentados por um executivo do mercado imobiliário que participou da reunião do Comitê de Avaliação de Conjuntura da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), realizada na última quinta-feira, 23/11. A pedido da ACSP, os nomes dos empresários e especialistas participantes desta reunião não são divulgados. 

Se o tempo médio que as incorporadoras levavam para vender o estoque era de 16 meses, hoje está em 11 meses. Ou seja, se nada fosse produzido a partir de agora, em 11 meses não teria lançamentos para comprar, disse. "É um número baixo inédito. Não é que não tem para vender, mas só tem de terceiros."

Além de São Paulo, cidades importantes do Brasil, em especial as do Sul, também estão com falta de imóveis novos. "Está tudo absolutamente vendido, mas a produção não acompanha", completou.

No caso da cidade de São Paulo, há três fatores que explicam esse quadro, e o primeiro é o Plano Diretor, cuja proposta de revisão foi aprovada em julho último e virou a Lei 17.975/2023*, e que, segundo o executivo, ficou "menos ruim, mas ainda ruim". Ele explicou que, se há 20 anos entre 25% e 35% do território da cidade era destinado à edificação de empreendimentos imobiliários, hoje esse número é 4%. 

"Evidentemente esse território se consumiu e a população cresceu, e hoje temos uma expressão no meio que diz que 'as incorporadoras disputam poça d'água' quando querem comprar terreno. Mas pelo menos isso não funciona muito para o Minha Casa, Minha Vida, que é menos pressionado pela legislação urbanística."

O segundo fator é a taxa de juros na ordem de 13%, que continua crescendo e inibindo lançamentos por parte das empresas. Elas já tinham recuado um pouco no início do ano para ver para "que lado a banda do novo governo ia tocar" e, baseados nesses indicadores, preferiram puxar o freio esse ano. 

"Diferentemente de uma pizzaria, onde é só pedir e sai uma pizza de mussarela, um empreendimento imobiliário depende da compra do terreno, do financiamento do projeto... Até conseguir se movimentar, mesmo que a taxa de juros tivesse caído para uns 9%, a resposta após começar só viria em 8, 9 meses."

E, em terceiro lugar, o executivo citou o financiamento imobiliário bem mais escasso que um ano atrás - de novo, não para o MCMV, mas para a produção de novas unidades. O setor registra ainda números expressivos e está no terceiro melhor ano do financiamento, destacou, mas a disponibilidade dos bancos para liberação está infinitamente mais baixa que há quatro, cinco anos.  

"O Interior de São Paulo acompanha essa tendência e o Brasil também, mas a diferença da cidade de São Paulo para o resto do país é que a velocidade de vendas caiu, se vende menos que um ano atrás", destacou.

No geral, os lançamentos recuaram acima da velocidade de vendas, que cresceram 5%, e o estoque diminuiu 20%. Já em São Paulo as vendas subiram 8%, e os lançamentos caíram 10%.

CONTORNANDO AS DISCREPÂNCIAS

A preocupação dos empresários com essa redução de estoque provocada por esses fatores tem algum fundamento: segundo o executivo presente à reunião da ACSP, 35% do mercado imobiliário do Brasil está no perímetro urbano da cidade de São Paulo. Se contar o ABCD, ele representa de 40% a 42% do total. 

Ele explicou que o mercado também sofre com os custos: apesar de estarem mais comportados, ainda estão elevados pela desorganização herdada da pandemia.

"Se a inflação no Brasil está na ordem de 4%, na construção está em 6%, 7% e até 8%", disse, citando problemas como a dificuldade de mão de obra qualificada. "E os salários, que representam 45% do total dos custos, estão muito pressionados."

Há ainda, segundo o executivo, a questão da lei de zoneamento: o mercado imobiliário está preocupado com a lei, que pretende mexer com zonas protegidas da cidade, como áreas nobres ou regiões vulneráveis de comércio e serviços. Sem contar os debates em torno da "cidade exclusiva, não inclusiva", disse. 

Se São Paulo tivesse a legislação urbanística de Buenos Aires, ocuparia metade do território que ocupa hoje, com todos os benefícios do adensamento e deslocamento menor de pessoas. E se fosse Nova York, esse número cairia para 1/8, destacou. Por isso essas cidades funcionam melhor: pois as pessoas estão mais próximas umas das outras, perto de hospital, de infraestrutura, de emprego. 

"A população anda a pé e tem tudo próximo, é junto e misturado - inclusive classes sociais. Diferentemente de São Paulo, que optou por uma legislação elitista, que 'espalhou' a cidade e fez os mais pobres morarem mais longe", afirmou. "Mas isso há 10, 20 anos, porque hoje quem mora longe é classe média, que não consegue comprar imóveis em locais mais nobres para morar perto do emprego."

IMAGEM: Rovena Rosa/Agência Brasil    *Alterada em 30/11/2023 às 10h10