'Life Centers' surgem como novas versões dos shoppings

Dezenas de projetos, que exigem a união de players de diversos setores, estão em fase de planejamento e em obras no país com o objetivo de tornar os empreendimentos mais rentáveis e atender às novas demandas dos consumidores

Fátima Fernandes
21/Nov/2023
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'Life Centers' surgem como novas versões dos shoppings

Entra ano, sai ano e uma das principais questões dos players envolvidos no mundo do varejo está sempre relacionada com o que vem por aí em modelos de lojas e shopping centers.

Afinal, a pandemia do novo coronavírus provocou uma espécie de furacão no setor, principalmente em razão de mudanças abruptas de hábitos de consumo.

Um dos negócios colocados em xeque foi o de shoppings, que até hoje busca preencher espaços deixados, até por grandes redes, capazes de atender às demandas dos clientes.

O setor se recuperou, hoje com fluxo de pessoas até maior que o do período pré-pandêmico, de acordo com representantes de centros comerciais espalhados pelo país.

“Mas o estrago foi grande, a rentabilidade é bem menor do que há quatro anos”, diz Luís Felipe Salles, CEO da Mix Retail Malls, que desenvolve e comercializa projetos de shoppings no país.

RENTABILIDADE

E é justamente a busca por rentabilidade que está levando players de diversos setores, como imobiliário e de shoppings, a se unir para criar áreas que vão além de um centro comercial.

A Mix Retail tem seis projetos em fase de concepção e dois em fase de aprovação para lançamentos dos chamados Life Centers, com áreas para shoppings, lazer e residências.

Esses empreendimentos serão erguidos em Arapongas (PR), Lucas do Rio Verde (MT), Canoas (RS), São Gonçalo do Amarante (RN) e em cidades de Santa Catarina e no interior de São Paulo.

“O shopping sozinho, no modelo tradicional, não funciona mais”, diz. Um empreendimento, de acordo com ele, tem de reunir residências, varejo, lazer, clínicas, gastronomia e até faculdades.

Dois projetos já em funcionamento na Califórnia (EUA), o Fashion Island, em Newport Beach, e o Irvine Spectrum Center, em Irvine, são inspiração para os empreendimentos no Brasil.

“O shopping fica no centro e em volta há parques, cinemas, teatro, residenciais, escolas, hotéis. Este é o conceito do Life Center, que garante que players mantenham um negócio em pé.”

De acordo com Salles, este novo modelo de empreendimento, que passa a substituir os shoppings convencionais, é capaz de dar lucro para todos os envolvidos.

“O negócio é feito com base em pesquisa e banco de dados locais, identificando o potencial de receita para todos para, depois, fazer a conta e obter os gastos com o empreendimento.”

ERROS

O erro de muitos empreendedores de shoppings, de acordo com ele, é manter a tradição de escolher locais que consideram bons e que podem dar algum retorno financeiro.

“Eles fazem uma obra maravilhosa, gastam mais do que planejam, expandem o negócio para evitar a aproximação de concorrentes e colocam uma taxa de retorno do capital investido”.

Em seguida, diz, escolhem um diretor comercial para buscar comerciantes que possam pagar os preços que eles determinam. “E quando esses lojistas não têm dinheiro para pagar?”

É isso o que os Life Centers tentam corrigir, de acordo com Salles, que trabalhou por mais de 20 anos em empresas de shopping centers. 

“O negócio tem de ser bom para os players do residencial, do centro médico, da universidade, do varejo. A conta tem de ser feita de trás para a frente”, afirma.

NOVO PERFIL

A crise enfrentada por grandes redes de varejo, antes âncoras de shoppings, e a pandemia, de acordo com Salles, mudaram o perfil dos negócios de centros comerciais.

Fundos de investimentos passaram a ser donos de marcas tradicionais e as lojas menores não têm mais fôlego financeiro para se manter como há dois, três, quatro anos.

“O conceito vencedor não é somente strip mall, shopping, outlet, power center e, sim, o novo mix mal, no tamanho certo, no local certo a um custo certo para satisfação dos players”, diz.

Impor um formato de shopping é algo que não se sustenta mais, assim como a expansão de lojas para ganhar no valuation, na avaliação do arquiteto Jayme Lago Mestieri.

Há mais de 20 anos trabalhando no desenvolvimento de projetos, incluindo shopping centers, Mestieri participa hoje de 21 projetos de empreendimentos também chamados de multiuso.

“Os projetos, alguns em fase de detalhamento e outros em obras, não são somente para lojas, mas também para trabalho, residências, saúde, gastronomia e serviços”, diz. 

Em Americana, no interior de São Paulo, um empreendimento, já em construção, diz, vai ter seis torres residenciais, 35 mil metros quadrados de ABL, clínicas e praça junto ao centro.

Participa deste projeto o empresário Roberto Restum, dono da Polo Wear, rede com cerca de 170 lojas no país.

Na cidade Luís Eduardo Magalhães (BA), diz Mestieri, também está em construção o Parque Oeste, com 25 mil metros quadrados de ABL, cem salas comerciais e uma torre para hotel.

Há seis outros projetos em fase de detalhamento e aprovação para a capital paulista, com espaços para varejo, food hall, clínicas, coworking, campus universitário e residências.

Os novos formatos de shoppings, de acordo com o arquiteto, têm de seguir na linha de redução de custos com mais experimentação, parques e áreas verdes.

“Mesmo sem dinheiro para gastar em um empreendimento, o consumidor pode ir visitar o espaço e se sentir bem. O shopping tem de ser como uma rua de uma cidade”, diz.

O empreendimento multiuso, afirma ele, permite que as atividades de morar, trabalhar e se divertir fiquem concentradas em um único espaço.

“Isso gera uma economia absurda para a população. A intenção é que estes novos centros tenham o comportamento e a imprevisibilidade de um bairro”.

DESAFIO

A tendência é realmente essa, mas não é tão fácil tirar do papel um projeto como esses citados acima, de acordo com um diretor de uma das maiores empreendedoras de shoppings do país.

Enquanto mapeamento de tendências, diz, Salles e Mestieri estão certíssimos. Fora do Brasil, os shoppings já estão perdendo a função de serem apenas um espaço de vendas.

“As novas versões têm a função de se integrar à vida do cliente, sendo o lugar onde ele mora, resolve as coisas (serviços), passeia, interage com outras pessoas e, por último, faz compras.”

Como executivo do setor, diz, ele acredita muito na força da conveniência para direcionar os projetos fora e dentro do Brasil. 

“Mas não é fácil fazer dar certo porque precisa da integração de quem tem o core business de fazer o shopping com quem tem o core business de fazer o residencial, o hotel, o office etc.”

Se o empreendedor é do setor imobiliário e quer tocar tudo, diz, ele pode fazer bem uma parte e a outra mais ou menos, o que pode fazer com que o negócio não prospere.

REGIÕES CARENTES 

Salles diz que as novas versões dos shoppings serão sucesso, principalmente, em áreas em desenvolvimento, carentes de empreendimentos organizados e de serviços básicos.

Os projetos precisam ter baixo custo operacional, com custo de ocupação atraente e estar em áreas com facilidade para distribuir produtos vendidos no e-commerce.

Por isso, os Life Centers têm a característica de serem construídos num formato em que lojas e estacionamentos fiquem em espaços abertos, no modelo open mall. 

No início de 2024, por exemplo, um deles será lançado no Sul de Florianópolis (SC). Na primeira fase, o empreendimento vai ter 27 mil metros quadrados de ABL.

Na segunda etapa, o projeto prevê a construção de residências, hotel e centro acadêmico.

Empreendimento similar está em desenvolvimento para se instalar em uma das cidades mais ricas do interior de São Paulo, com foco em turismo.

O hotel Hard Rock deve fazer parte do empreendimento, assim como uma praia artificial, construída pela The Beach Crystal Lagoon.

Esses dois projetos estão sendo tocados pela Mix Retail Malls.

Em 2015, a Crystal Lagoon inaugurou, em Cuiabá (MT), a sua primeira lagoa no Brasil no empreendimento Brasil Beach Home Resort Cuiabá, com cerca de 1,3 mil residências.

 

IMAGEM: Irvine Spectrum Center/divulgação

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