Negócios

Por logística eficiente, e-commerce agita o mercado imobiliário


No ano passado, Magazine Luiza, Via Varejo, entre outras, locaram uma área equivalente a 600 mil m² no Estado de São Paulo, desempenho 50% maior do que em 2017


  Por Estadão Conteúdo 05 de Março de 2019 às 09:20

  | Agência de notícias do jornal O Estado de S.Paulo


A corrida do comércio eletrônico para entregar rapidamente as mercadorias aos clientes e a menor oferta de novos empreendimentos vagos levaram à retomada da locação de galpões em condomínios logísticos próximos dos grandes centros. Esse movimento é nítido em São Paulo.

O estado reúne mais da metade dos galpões em condomínios do País e, no ano passado, 70% da área alugada para e-commerce no Brasil foi em São Paulo.

Com mais empresas fechando contratos de locação, houve uma diminuição da ociosidade dos empreendimentos melhor localizados.

"A vacância nos galpões de alto padrão em condomínios logísticos subiu por conta da crise e agora está sendo reduzida antes mesmo de a economia retomar de forma mais consistente, sobretudo nas áreas que estão a 40 quilômetros do marco zero da Praça da Sé", observa Nilton Molina Neto, presidente da Binswanger Brazil, consultoria do setor.

A parcela de galpões vazios em condomínios a 40 quilômetros do centro da capital paulista fechou o ano passado em 13,9%, depois de ter chegado a 20,1% em 2014, no início da crise, aponta a Binswanger. Foi uma redução de mais de seis pontos porcentuais. Já a vacância média dos galpões localizados até 120 quilômetros do centro, caiu num ritmo menor. Estava 23,1% em 2014 e encerrou o ano passado em 20,6%.

Apesar da redução da ociosidade dos galpões, especialmente dos que ficam próximo da capital, o aluguel médio pedido ainda não subiu. Molina Neto diz que, quando a vacância ficar abaixo de 10%, o valor pedido deve começar a aumentar.

Essa barreira está perto de ser rompida nos empreendimentos localizados em Cajamar, município a cerca 30 quilômetros da capital paulista, cobiçado pelas empresas de logística pelo fato de ter ligação com as principais rodovias do País. Fernando Terra, diretor para América Latina da área industrial e de logística da CBRE, uma das grandes consultorias imobiliárias, diz que ociosidade em condomínios de galpões instalados no município já está em 11%. "Começa ter pressão para alta de preço", frisa. 

NOVA ONDA

Uma nova onda do e-commerce, capitaneada pela Amazon, gigante global do comércio eletrônico reconhecida pela agilidade nas entregas, pelo Mercado Livre, que é um shopping center virtual que vende produtos de terceiros, e pelo Magazine Luiza, desencadearam o aumento da procura de locação de galpões destinados a centros de distribuição.

Foi em Cajamar que, em 2018, a Amazon alugou 49 mil metros quadrados (m²) para armazenar 120 mil itens próprios. No mesmo município, o Mercado Livre também fechou em 2018 um contrato de pré-locação de um galpão 111,7 mil m² antes mesmo de o empreendimento ser construído. Foi o maior contrato de galpão sob encomenda fechado no País.

A GPL, multinacional especializada em operações logísticas e contratada para erguer o centro de distribuição do Mercado Livre, fechou em 2018 o segundo maior contrato de locação com o grupo GPA. Vai construir um galpão de 100 mil m², no Rio de Janeiro

"2018 foi o melhor ano desde 2012", diz Mauro Dias, presidente da GLP. Com presença em 11 estados, a empresa terminou ano com contratos fechados de locação de galpões que somam 423 mil m². É um volume 56% maior comparado a 2017, puxado por São Paulo, nas áreas de varejo e e-commerce.

LOCAÇÃO CRESCE 50% EM SP

Os galpões alugados em condomínios no Estado de São Paulo, descontados os devolvidos, somaram uma área de 600 mil metros quadrados (m²) no ano passado, um desempenho 50% maior do que em 2017, segundo dados da consultoria imobiliária CBRE. São Paulo superou o resultado do País, que teve um avanço de 30% no saldo de locações no mesmo período.

"2016 foi o pior ano do mercado de galpões", diz Ricardo Betancourt, presidente da Colliers Brasil, consultoria imobiliária. Nesse ano, foram alugados no Estado de São Paulo 192 mil m², descontadas as áreas devolvidas. No ano seguinte, essa marca subiu para 420 mil m². Em três anos, de 2016 para 2018, os volumes locados em São Paulo triplicaram.

Betancourt tem expectativa de que os preços de locação tenham uma melhora real ainda neste ano. E o primeiro sinal que precede a subida do valor dos aluguéis começa a acontecer.

Os proprietários dos empreendimentos, por exemplo, estão fazendo menos concessões nas negociações, movimento também observado por Nilton Molina Neto, presidente da Binswanger Brazil, consultoria do setor. 

"No Rio, tivemos casos de carência de um ano e a tendência agora é que não passe de três meses", diz Betancourt. Diante da grande oferta, o executivo lembra que durante a crise os proprietários não tiveram condições de aplicar os reajustes de preços previstos nos contratos, o que começa a ser possível agora com a melhora do mercado.

Molina Neto conta que há mais dificuldade de renegociar os contratos de locação de galpões em regiões privilegiadas. Segundo ele, os proprietários não concedem reduções de preço na base dos contatos, apenas cortes pontuais./M.C.

TEMPO DE ENTREGA

A entrega rápida, segura e por um custo baixo das compras feitas no comércio online é a nova aposta do varejo para se diferenciar da concorrência, na avaliação do professor da Fundação Dom Cabral, Fabian Salum. Isso explica a corrida de grandes grupos varejistas para alugar galpões menores em áreas próximas dos mercados consumidores, a fim de descentralizar a distribuição.

Melhorar a experiência do cliente no chamado "last mile" (a última milha), o trajeto final de uma compra online, tem concentrado os esforços de lojistas em várias partes do mundo e também no Brasil. A intenção, explica Salum, é superar alguns dos maiores motivos de insatisfação de quem opta pelo e-commerce: o prazo de entrega e o valor do frete.

O Magazine Luiza, por exemplo, ampliou em 25% a área de armazenagem no ano passado e fechou 2018 com mais de 400 mil metros quadrados. Foram dois novos centros de distribuição em Hidrolândia (GO) e Teresina (PI), num raio de 30 quilômetros, fora a expansão das operações no Sul e Sudeste.

"De todas as vendas que fizemos no ano passado, 30% delas estavam na casa do cliente em até 48 horas", conta o diretor de logística, Luís Fernando Kfouri. Para isso, ele explica que precisou ter mais produtos espalhados por centros de distribuição regionais com objetivo de agilizar a entrega. Fora isso, a rede usa as mil lojas como mini centros de distribuição

As vendas online do Magazine estão aceleradas. Cresceram 60% no último trimestre de 2018 ante o mesmo período de 2017, enquanto o faturamento das lojas físicas aumentou 24%. O comércio online responde por 40% da receita total de vendas, que atingiu R$ 5,9 bilhões no último trimestre de 2018.

Na concorrente Via Varejo, dona das bandeiras Casas Bahia e Ponto Frio, além dos 17 centros de distribuição espalhados pelo País, nove entrepostos dão suporte para entregar rapidamente as compras online e as feitas nas lojas físicas. Paulo Nailato, diretor de operações da rede, diz que 50% das entregas são feitas em até 48 horas.

A Amazon, que completou o primeiro mês de operação com produtos próprios no País, não informa os planos futuros sobre a implantação de um serviço rápido de entrega, em até duas horas, como há nos EUA. A empresa informa que em algumas capitais, como na Região Metropolitana de São Paulo, "a entrega prioritária está sendo bastante adotada".

Para o presidente do Conselho de comércio eletrônico da Fecomércio-SP, Pedro Guasti, a proliferação de marketplaces - shoppings virtuais que vendem produtos de terceiros - entre as grandes varejistas, que viram nessa prestação de serviço de armazenamento e entrega de mercadorias uma nova fonte para ampliar a rentabilidade do negócio, acelerou a procura por galpões logísticos em áreas próximas aos grandes centros.

A B2W, a maior ocupante de galpões entre as empresas de internet, e o Mercado Livre não se manifestaram.

 

IMAGEM: Pixabay