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Como o novo zoneamento vai transformar o Planalto Paulista


Expectativa é que a ampliação das atividades na região da avenida Indianópolis, agora classificada como Zona Corredor, converterá imóveis abandonados em novos estabelecimentos comerciais


  Por Mariana Missiaggia 15 de Maio de 2017 às 08:00

  | Repórter mserrain@dcomercio.com.br


Em vigor desde maio do ano passado, a nova Lei de Zoneamento está contribuindo para a revitalização de alguns antigos corredores comerciais na cidade de São Paulo.  

A avenida Indianópolis, no Planalto Paulista, é um exemplo dessa recuperação. Ali não faltam histórias de proprietários de imóveis abandonados e degradados, vinculados por duas décadas à ZER (Zona Estritamente Residencial).

Trata-se de um bairro nobre da capital paulista, localizado na Zona Centro-Sul da cidade e distante 6 quilômetros do centro.

Quem passa pelo local já pode observar a movimentação de algumas reformas de escritórios e casas que estavam vazias.

Para Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP (Associação Comercial de São Paulo), e coordenador de seu CPU (Conselho de Política Urbana), a nova legislação valoriza e amplia o potencial de locação, por possibilitar diferentes usos na região.

Convém lembrar que liberação de serviços e comércios próximosa ruas residenciais foi um dos itens mais polêmicos do processo de revisão do documento.

Após divergências sobre o futuro da região durante o processo de revisão participativo do Zoneamento,a área foi demarcada como uma ZCOR 2 (Zona Corredor), ou seja, com permissão para diversos usos, que sejam compatíveis à área residencial.

Há 30 anos, a comerciante Paula Castro Ciottariello, 46 anos, herdou do sogro um chaveiro, aberto em 1964, na avenida Afonso Mariano Fagundes, uma travessa da avenida Indianópolis.

Anos mais tarde, no imóvel ao lado, Paula e seu marido abriram também uma vidraçaria, que teve de ser fechada em 1994, por conta de uma mudança no zoneamento, que passou a vedar aquele tipo de comércio na via.

O mesmo ocorreu com outros negócios do Planalto Paulista que, a cada ano, teve uma redução gradativa de tráfego de veículos, assim como o fluxo de pedestres.

Em pouco tempo, a região se tornou degradada e se tornou um dos principais pontos de prostituição da cidade.

Com aluguéis e IPTU caros para fins residenciais, Paula possui dois imóveis desocupados desde 1996, além de ter sido obrigada a fechar uma oficina mecânica.

ANÚNCIOS DE IMÓVEIS NA AVENIDA INDIANÓPOLIS DESTACAM NOVA DEMARCAÇÃO DO ZONEAMENTO

A empresária Angela Kayatt tem as mesmas reclamações. Desde 1970, ela mantém um escritório de advocacia, na rua Ceci, no Planalto Paulista, em que também tem um imóvel alugado, onde funcionava uma doceria, na década de 1970.

Mas, com a mudança do zoneamento para ZER, apenas a presença de serviços ficou permitida na região. Todos os demais estabelecimentos se tornaram irregulares. Angela fechou as portas e manteve apenas o escritório.

"Possuo dois imóveis fechados há 20 anos. Em um deles, recebia um aluguel mensal equivalente a US$ 6 mil dólares", diz Angela.

Um levantamento da associação de moradores e comerciantes do Planalto Paulista mostra que atualmente, o entorno e a avenida Indianópolis estão com 33% dos imóveis com placa de ‘vende-se ou aluga-se’, e outros sete quarteirões também com 50% de imóveis nestas mesmas condições.

Já no final da avenida, onde o zoneamento era  mais permissivo para o comércio -somente 10% das casas estão desocupadas.

Embora a nova demarcação seja comemorada por empresários e moradores da região, a nova legislação levará um tempo até se materializar na prática nos endereços citados.

De acordo com Anis Kfouri Júnior, diretor superintendente da Distrital Sudeste da ACSP (Associação Comercial de São Paulo), o acúmulo de anos como zona estritamente residencial somado à recessão da economia fez com que, assim como os imóveis da Indianópolis, pontos comerciais do entorno da Praça da Árvore e da avenida Lins de Vasconcelos, na Vila Mariana, perdessem valor de mercado.

Além disso, mudanças no trânsito e a instalação de ciclofaixas já não condizem com a nova demarcação de um zoneamento bem mais permissivo à presença de comércios e serviços, na opinião de Kfouri Júnior.

"Estamos nos mobilizando para estimular a atividade comercial da região e resgatar a verdadeira vocação desses imóveis prejudicados durante anos", diz. 

De acordo com o superintendente, algumas audiências públicas foram marcadas para debater o tema. Outro ponto a ser solucionado é a falta de informação.

Até o fim de 2016, muitos aguardavam a regulamentação do decreto de usos vinculado à listagem de códigos CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) - concedida no fim de outubro.

Desde então, a lista de códigos criada para unificar todas as atividades econômicas e organizar o enquadramento de cada uma nos órgãos de administração tributária é utilizada para definir o código de atividade principal, que represente cada negócio.

Todas as empresas possuem estes códigos em seu CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para identificar os serviços que prestam, as mercadorias que vendem ou os produtos que fabricam.

Essa definição de CNAE determinará quais impostos devem ser pagos, além das obrigações fiscais e tributárias de cada atividade. Na lei anterior, os usos não tinham relação com o CNAE e acabavam gerando cobranças e multas indevidas. 

Atentos a esse e outro detalhes a ACSP, por meio do CPU, desenvolveu um serviço que descomplica o processo de obtenção da licença de funcionamento – um dos documentos necessários para a formalização dos negócios.

Chamado de ACFormaliza, o serviço funciona como uma espécie de consultoria eletrônica com informações necessárias para que o empreendedor saiba, antecipadamente, se conseguirá obter a Licença de Funcionamento.

O resultado da consultoria é uma ficha contendo as informações necessárias para que o empreendedor saiba quais as condições para funcionar naquele imóvel.

A ficha indicará se a atividade é permitida no local, se o imóvel está regular, se existem restrições de horários de funcionamento, vagas de estacionamento necessárias, parâmetros de uso e ocupação do solo, entre outros quesitos.

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*FOTO: Divulgação/Paula Bertolino