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1% de donos concentra 45% do valor imobiliário em SP


São R$ 740 bilhões em casas, apartamentos, terrenos e outros bens registrados nos nomes de 22,4 mil proprietários


  Por Estadão Conteúdo 14 de Agosto de 2016 às 14:17

  | Agência de notícias do jornal O Estado de S.Paulo


Um por cento dos donos de imóveis de São Paulo concentra 45% do valor imobiliário da cidade. São R$ 749 bilhões em casas, apartamentos, terrenos e outros bens registrados no nome de 22,4 mil proprietários - os mais ricos entre 2,2 milhões de proprietários de imóveis da capital.

É o que mostram dados inéditos calculados pelo Estadão Dados com base no cruzamento da base de contribuintes imobiliários divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças com a de valores venais de imóveis da cidade, coletada pela reportagem.

A análise revela que, no total, a Prefeitura tem pouco mais de 3,3 milhões de imóveis registrados.

Entram nessa conta desde terrenos vazios a galpões, casas, apartamentos, lojas, teatros, escolas, hospitais e mesmo vagas de estacionamento nos prédios que as registram separadamente em cartório.

O valor venal desses imóveis, que é usado como referência pela Prefeitura para cobrar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), é de cerca de R$ 1,7 trilhão. O valor fica próximo do R$ 1,8 trilhão que a economia paulista, a mais rica do país, produziu no ano passado, de acordo com a Fundação Seade.

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Tirando os cerca de 8 mil imóveis registrados em nome de Prefeitura, Estado e União - grupo que detém áreas de altíssimo valor venal, como o Parque do Ibirapuera e a Cidade Universitária, mas não negociadas no mercado -, há 820 mil imóveis nas mãos do 1% de proprietários mais ricos.

Entre eles, estão os maiores pagadores de impostos da cidade. Cada um tem, em média, 37 imóveis, ou R$ 33 milhões em patrimônio.

"É muita concentração. E, como se está falando em termos de valores, e não de número de imóveis, são propriedades em áreas mais valorizadas, onde há melhor infraestrutura urbana. Ou seja: é uma concentração não só de quantidade, mas de qualidade, pois 1% é dono dos melhores lugares da cidade", afirma Mônica Muniz Pinto de Carvalho de Souza, pesquisadora do Observatório das Metrópoles e professora da Universidade Federal do ABC.

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EMPRESAS

Apenas 9,6 mil empresas estão no grupo de 1% dos maiores proprietários. A começar pelos bancos, liderados pela Caixa Econômica Federal, com R$ 22 bilhões em imóveis registrados em seu nome.

Em seguida vem o Itaú, com R$ 14 bilhões. Isso ocorre porque no total entram tanto os imóveis que pertencem a elas quanto os que elas financiam e seguem em seu nome no cadastro da Prefeitura.

Também estão entre os maiores proprietários da cidade empresas públicas como a Companhia Metropolitana de Habitação - Cohab (R$ 7,4 bilhões) e o Metrô (R$ 5,6 bilhões), além de concessionárias de serviços públicos, como Eletropaulo (R$ 5 bilhões) e Sabesp (R$ 3,2 bilhões).

Em faixas similares, há construtoras como Gafisa (R$ 4,2 bilhões) e WTorre (R$ 2,8 bilhões). Em seguida estão instituições tradicionais da cidade, como Mitra Arquidiocesana de São Paulo e Esporte Clube Pinheiros, ambos com R$ 2,3 bilhões.

Os bens imobiliários do 1% se dividem em três grupos. O primeiro é composto por imóveis caros em áreas ricas da cidade: quase metade desse patrimônio está em 10 dos 96 distritos paulistanos mais valorizados: Itaim, Jardim Paulista, Pinheiros, Santo Amaro, Moema, Vila Mariana, Morumbi, Consolação, Bela Vista e Vila Andrade.

O segundo tem galpões e outras áreas de grande metragem em antigos bairros industriais, como Barra Funda, Brás, Lapa e Vila Leopoldina. Por último, há vários terrenos vazios nas franjas da cidade, em distritos como Cidade Tiradentes.

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"Cada questão dessas aponta para uma dinâmica da cidade, de como ela foi ocupada. Você tem concentração de imóveis nas melhores áreas, disputa pelo espaço em antigos bairros industriais que estão se tornando residenciais e de serviço, e estoque de terrenos em bairros mais afastados onde se espera valorização", diz Mônica.

TOP 5

O líder do ranking do patrimônio imobiliário de São Paulo é o empresário João Carlos Di Genio. Fundador do Objetivo e da Universidade Paulista (Unip), instituições que compõem um dos maiores grupos educacionais do país, ele tem mais de R$ 1 bilhão em imóveis.

Na lista também estão o espólio da mãe do deputado federal Paulo Maluf (PP), ex-prefeito e ex-governador, e o empresário Alécio Pedro Gouveia, um dos donos da rede de supermercados Andorinha.

A trajetória empresarial de Di Genio começou nos anos 1970. Na Prefeitura, ele aparece como dono de 81 imóveis. Os prédios de suas unidades de ensino estão em seu nome. Procurado, ele não se manifestou.

O segundo no ranking é o empresário Hugo Eneas Salomone, fundador da incorporadora Savoy, que tem 66 anos de história e assina projetos como o do Shopping Aricanduva, o maior da América Latina.

Além de construir empreendimentos, a Savoy também adquiriu imóveis para administrar. Um exemplo é o Conjunto Nacional, da década de 1950, que teve a maior parte das unidades comprada pela incorporadora nos anos 1980.

Na Secretaria de Finanças, há 1.731 imóveis registrados no nome de Salomone. Juntos, eles valem R$ 870 milhões.

Segundo a empresa, Salomone figura na lista por falhas da Prefeitura. A Savoy destaca que vendas ocorridas a partir da década de 1950 foram feitas por meio de contratos particulares, que previam transferência definitiva após quitação do pagamento.

"Por conta de renegociações, custo de escritura, acomodação ou esquecimento, grande número de compromissários, embora já tenha quitado seu imóvel, não procurou a administradora do loteamento para a outorga da escritura definitiva", informou.

"Refutamos a condição declarada de concentração de imóveis apontada pela municipalidade, esclarecendo que o Dr. Hugo Enéas Salomone foi no passado um grande empreendedor na área de urbanização e loteamentos na cidade e, por isso, consta ainda como proprietário dos lotes compromissados ainda não escriturados."

O espólio de Maria Estefano Maluf, mãe do ex-prefeito, que morreu em 1984, ocupa o terceiro posto do ranking. Seus 19 imóveis valem quase R$ 450 milhões. Entre eles há terrenos e galpões que pertenciam à Eucatex, empresa fundada por Salim Maluf, pai do ex-prefeito.

Dono de uma mansão no Jardim Europa, Maluf culpa a Justiça pelo fato de haver tantos imóveis no nome da mãe. "Não quero falar mal do Judiciário, que é muito atarefado, mas a burocracia é que faz os galpões ainda estarem no nome dela", disse. "E os imóveis estão todos com IPTU em dia, porque amo a cidade de São Paulo."

BLOQUEIO

Os bens do ex-prefeito estão bloqueados a pedido do Ministério Público Estadual para garantir ressarcimento de US$ 340 milhões que teriam sido desviados dos cofres municipais durante sua gestão, na construção do Túnel Ayrton Senna e do Complexo Água Espraiada. O deputado nega irregularidades.

O quarto lugar no ranking também é um espólio. Há 1.154 imóveis registrados no nome de Affonso de Oliveira Santos, um dos responsáveis pelo loteamento do Brooklin, na zona sul. O Estado não conseguiu localizar nenhum de seus parentes.

Encerrando a lista dos top 5 está o empresário Alécio Gouveia. Unidades do supermercado Andorinha estão em seu nome, não no da empresa. A reportagem o procurou por uma semana, mas não obteve resposta.

Em 2003, Gouveia foi investigado pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras (Coaf) por suspeita de lavagem de dinheiro. De acordo com dados da época, ele teria informado ao fisco que ganhou 170 vezes na loteria.

O Coaf informou que, por se tratar de caso que envolve sigilo fiscal, não pode dar informações sobre as investigações.

De acordo com o Tribunal de Justiça e a Justiça Federal, o empresário não responde a processo criminal. A Secretaria de Finanças tem 27 imóveis registrados no nome do empresário, que somam R$ 227 milhões em valor venal.

Foto: Thinkstock