Leis e Tributos

Os impactos do Plano Diretor na região da Vila Madalena


Mais de uma dezena de canteiros de obras e lotes vazios substituem onde antes havia casas e sobrados em ruas como a Senador César Lacerda Vergueiro, no Sumarezinho


  Por Estadão Conteúdo 24 de Julho de 2019 às 11:00

  | Agência de notícias do jornal O Estado de S.Paulo


Da Estação Vila Madalena do Metrô, as mudanças na região são evidenciadas pelas torres que já começam a despontar na paisagem.

Mais de uma dezena de canteiros de obras e lotes vazios substituem onde antes havia casas e sobrados em ruas como a Senador César Lacerda Vergueiro, no Sumarezinho, zona oeste da capital paulista.

Esses são sinais visíveis, nas ruas de São Paulo, do que foi previsto pelo Plano Diretor Estratégico, aprovado em julho de 2014.

ANTES E DEPOIS DA RUA SENADOR CÉSAR LACERDA VERGUEIRO - CASAS DÃO LUGAR A NOVOS LANÇAMENTOS
 

Esse mesmo tipo de verticalização também desponta em distritos como a Vila Mariana, zona sul, e o Tatuapé, zona leste, especificamente nas áreas próximas a corredores de ônibus e estações de metrô.

A ideia do plano era que, nesses eixos, os empreendimentos tenham, no máximo, uma garagem e apartamento de área média de 80 metros quadrados, segundo urbanistas. Isso significaria imóveis menores, com mais gente morando na região e perto do transporte coletivo.

Para isso, o plano prevê uma série de incentivos para adensar essas áreas, com o objetivo de atrair mais moradores que utilizem a estrutura de transporte já existente. Alguns dos novos prédios trazem padrões de uso e edificação incentivados pelo PDE.

Na Rua Senador César Lacerda Vergueiro, por exemplo, um edifício em fase de acabamento terá loja no térreo (a chamada fachada ativa), além de andares com salas comerciais e outros com apartamentos (o que configura uso misto).

Outro caso é de um edifício em obras na mesma rua, que terá exclusivamente unidades entre 25 e 30 metros quadrados (com preços a partir de R$ 384 mil). Sem garagem, é anunciado com destaque para o fato de estar a cerca de 450 metros do metrô.

Nem todos, porém, seguem a proposta de atrair mais moradores interessados em usar o transporte público. Um exemplo é um edifício em obras na Rua Harmonia, cujos apartamentos terão quatro dormitórios e de 4 a 6 vagas de garagem (o preço de venda parte de R$ 4,2 milhões).

Entre parte dos moradores, porém, a mudança na rotina causada pelas obras causa insatisfação, mas as maiores críticas são à transformação do bairro.

"Parece um campo minado, começou a cair tudo", lamenta a jornalista Helena Coelho, de 60 anos, que se mudou para o bairro há 19 anos.

"A rua era muito bonitinha, com sobrados antigos. Está se transformando em outra coisa."

Para Helena, as vias do bairro não vão suportar o adensamento. "As ruas mais estreitas já estão entupidas de carros", diz.

As características da região são destacadas nos anúncios de venda de apartamentos, como um que descreve a região como a mistura da "tranquilidade da vida no interior" com o "espírito cosmopolita de uma metrópole". Mas são justamente esses aspectos que os atuais moradores acreditam que a quantidade de novos prédios vai afetar.

Para Nabil Bonduki, que foi relator do PDE e secretário na gestão Fernando Haddad (PT), a legislação deveria ter tido mais "diferenciação nos padrões" para o entorno do metrô naquela área.

"A Vila Madalena deveria ter proibido apartamentos com garagem", afirma ele, professor de Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP).

OUTROS BAIRROS

Com a restrição de altura prevista pelo PDE, os investimentos imobiliários migraram para os eixos de mobilidade. Nesse contexto, as regiões mais valorizadas atraíram especial atenção.

Ao transitar pela Radial Leste, por exemplo, o número de novos empreendimentos é maior no entorno da Estação Tatuapé e reduz conforme se aproxima da estação seguinte (Carrão). "É muito difícil controlar o que o mercado vai colocar", diz Antonio Claudio Fonseca, professor de Urbanismo da Universidade Mackenzie.

"É evidente que o incorporador vai se associar a lugares que já construíram uma marca."

A Prefeitura ressaltou, em nota oficial, que os "objetivos previstos no Plano Diretor" devem ser alcançados até 2029" e que aguardará até 2021 (prazo previsto em lei) para fazer proposta de revisão do PDE - "a ser elaborada de forma participativa".

Disse ainda que o Município está em "fase de avaliação das propostas apresentadas em audiências públicas participativas e consulta pública" para poder fazer "ajustes" na Lei do Zoneamento.

TOMBAMENTO

Há quem descreva a situação como "corrida contra o tempo". Em bairros em que a verticalização avança em São Paulo, o tombamento tem sido visto como uma alternativa para manter imóveis ou características marcantes de determinadas áreas da cidade.

Os pedidos são abertos no Conselho Municipal do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental de São Paulo (Conpresp) por moradores. Esses grupos recorrem a abaixo-assinados e até contratam especialistas em arquitetura e urbanismo para ajudar nessa ofensiva.

Um dos casos é o da Chácara das Jabuticabeiras, área que abrange a preservação das Ruas Fabrício Vampré, Benito Juarez e Artur Godoi, além das Praças Arquimedes Silva e Damásio Paulo, na Vila Mariana, zona sul.

O objetivo é preservar o traçado urbano (desenho das ruas e praças) e o tamanho dos lotes, dentre outros aspectos.

Segundo moradores, o tombamento foi proposto após receberem ofertas de compra de incorporadoras. Eles consideram que o local não absorveria maior adensamento, pelas ruas estreitas e redes de água e saneamento atuais.

Mas a área fica perto da estação Ana Rosa do Metrô e tem a verticalização incentivada pelo Plano Diretor.

A designer Vanessa Gomes, de 41 anos, foi inicialmente contrária, mas hoje defende o tombamento e integra um coletivo que reuniu 1.690 assinaturas de apoiadores.

"É uma configuração de vizinhança muito particular", afirma.

A região tem características paisagísticas dos anos 1950, com ruas estreitas e de paralelepípedos e a presença de córregos e declividade.

TEMPLO

Também nas proximidades, a algumas quadras da Estação Chácara Klabin, há um movimento pela preservação do Catedral Nikkyoji, templo ligado ao Honmon Butsuryu Shu (HBS), vertente religiosa conhecida como budismo primordial.

"É um oásis, cheio de verde", descreve a advogada Lilianne da Silva, de 58 anos. "Se olhar ao redor, é só prédio, prédio. Está virando uma selva de pedra."

O templo foi inaugurado em 1982, mas a fachada e o telhado atuais são de 2012 (com arquitetura de inspiração japonesa). Já a HBS é contrária ao tombamento e tem uma mudança de endereço planejada.

"Nada jamais foi feito com intuito de se enraizar em um lugar, o que nunca aconteceu no budismo primordial", diz o monge Correia Kyohaku.

O advogado da entidade, Aloísio Pedro, chama o pedido de "artifício para prejudicar a venda do imóvel".

Para ele, "também não faz sentido o argumento de impedir a verticalização, pois o entorno é composto por torres residenciais".

No pedido de preservação do templo, assinado pelo professor de História da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), o espaço religioso é descrito como um marco para o "budismo" no País.