Leis e Tributos

Nova lei de retrofit pode mudar o Centro de São Paulo


Legislação permite a transformação de imóveis originalmente comerciais em habitação de interesse social e deve fomentar a economia de regiões como Santa Ifigênia e Brás


  Por Mariana Missiaggia 20 de Julho de 2021 às 07:00

  | Repórter mserrain@dcomercio.com.br


Mais atividades comerciais, mais empregos, mais moradia, mais impostos e mais gente circulando no Centro. Esse é o cenário traçado para a região central de São Paulo, e alguns dos objetivos do Programa Requalifica Centro, mais conhecido como retrofit. 

Aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo na última sexta-feira (16/7), a nova legislação busca estimular a ocupação de prédios vazios e abandonados a partir de incentivos e isenções fiscais. O projeto segue agora para sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

A expectativa é de que essa iniciativa dê vida nova ao Centro, transformando edifícios subutilizados em imóveis residenciais. 

Diferente dos conceitos de reforma e de restauro (aplicado para imóveis tombados), de modo geral, esse Projeto de Lei permite que as edificações passem por adequações, desde que sejam seguidas as normas de segurança, salubridade, acessibilidade e sustentabilidade, e que a fachada, volumetria e cobertura sejam preservadas.

Além de contribuir para a questão da ociosidade dos imóveis do Centro, o projeto prevê o aumento de densidade habitacional, onde há maior infraestrutura instalada, como água, luz e saneamento, e ampla oferta de transporte coletivo. 

INCENTIVOS

Para promover o desenvolvimento e o adensamento da região central, o Programa Requalifica Centro oferece incentivos fiscais, tais como a remissão e isenção de impostos e taxas municipais, além da redução e aplicação de alíquotas progressivas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ISS (Imposto Sobre Serviços).

A concessão se estende a prédios construídos até 23 de setembro de 1992 ou a edifícios licenciados de acordo com o Código de Obras e Edificações da época (revogada Lei nº 11.228/1992).

A proposta aprovada abrange uma parte dos distritos Sé, República e Santa Cecília, em um perímetro formado pela Rua Mauá, a Avenida do Estado, a Rua Tabatinguera, a Praça Doutor João Mendes, a Rua Dona Maria Paula, os Viadutos Dona Paulina, Jacareí e Nove de Julho, as Avenidas São Luís e Ipiranga e a Rua Cásper Líbero.

Acompanhando as discussões sobre o tema, o Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) destaca a importância de um novo regramento para o retrofit, que até então, encontra muitos entraves na tramitação e aprovação dos processos.

Entretanto, na avaliação de Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP e coordenador da CPU, alguns aspectos do material demandavam uma avaliação mais aprofundada.  

De forma geral, o coordenador pontua que faltou participação popular na elaboração do PL, bem como tempo para que os órgãos de consulta participassem desse diálogo.

Questões como a falta de justificativa técnica para a delimitação do perímetro demarcado, divergências sobre incentivos fiscais e a falta de clareza na tramitação de alguns processos, como, por exemplo, como e quem será responsável pela aprovação desses projetos e em qual prazo isso poderá ser realizado, são alguns dos pontos levantados pelo coordenador do CPU. 

PONTOS QUE PRECISAM SER MELHORADOS

- Alinhamento de projetos: Discutido para desburocratizar o processo de revitalização, o documento falha, na avaliação do CPU, porque não cria uma medida específica, nem determina qual será o fluxo de aprovação que esses processos terão.

Ou seja, os projetos urbanísticos precisam estar alinhados, potencializando um ao outro, e isso não é o que se percebe nos planos referentes ao centro.

Para o coordenador do CPU, a lei do retrofit não dialoga propriamente com os demais projetos pensados para a mesma região da cidade, como o Triangulo SP, PIU Setor Central, Pode Entrar e tantos outros. Além disso, para se obter um processo de desburocratização efetivo, seria necessária a criação de um grupo ou comissão intersecretarial com capacidade deliberativa ou respectivos representantes das diversas instâncias e áreas de aprovação, a exemplo do Corpo de Bombeiros (estadual), da CPA (municipal), SMT/ CET (municipal), CONTRU (municipal), órgãos patrimoniais (escritório técnico de gestão compartilhada), entre outros envolvidos no processo de aprovação.

"Caso contrário, os projetos continuarão tão burocráticos quanto já são". 

- Prazos: Não são estabelecidos prazos para essas aprovações, sequer um padrão mínimo para que se libere a obra. Muitos regramentos importantes que poderiam ter sido contemplados no texto ficaram para ser decididos por decreto regulamentador e isso torna o processo ainda mais lento.

- Justificativa técnica para o perímetro apresentado: De acordo com Pela, a delimitação estabelecida pelo PL não coincide com nenhum outro projeto da cidade. Além disso, o material traz dois modelos de benefícios e isenções fiscais diferenciadas para determinadas áreas. Um exemplo: um dos perímetros tem isenção de IPTU de três anos, enquanto outros têm isenção dez anos. 

"Não fica claro como chegamos a esse denominador".

- Incentivos fiscais: Se por um lado o texto apresenta avanços urbanísticos importantes, como a dispensa de atendimento aos parâmetros como fachada ativa, doação de área para alargamento de calçadas, atendimento às cotas ambientais e taxas de permeabilidade, os incentivos fiscais ainda parecem insuficientes quando comparados aos custos envolvidos no processo de requalificação desses edifícios.

- Questões patrimoniais: Na avaliação de Pela, o texto traz um paradoxo em relação aos bens tombados. Se por um lado dispensa a anuência dos órgãos de preservação quando não se tratar de edifícios tombados em áreas envoltórias (na vizinhança de um bem tombado). Por outro, permite o acréscimo de terraço e saliências, que tecnicamente se caracterizariam como intervenção de volumetria e fachada.

- Ausência de diálogo: Nas palavras de Pela, fica claro que apesar de todo o potencial do PL, faltou tempo hábil para se discutir e analisar a proposta do Executivo com profundidade e debatê-la com os diversos atores da sociedade, não somente os representantes da sociedade civil organizada, mas com os próprios colegiados e órgãos técnicos existentes (CTLU, CMPU e outros) e previstos tanto pelo Estatuto da Cidade, como pelo Plano Diretor de 2014.

"Entendemos que a agilidade excessiva na tramitação do PL feriu as premissas de gestão compartilhada e democrática."

Foto: Pixabay

 

 






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