Leis e Tributos

Lei prevê shoppings pequenos na maior cidade do país


Nova Lei de Zoneamento estipula exigências para a construção de novos empreendimentos, com o objetivo de evitar a formação de grandes quadras no sistema viário de São Paulo


  Por Mariana Missiaggia 20 de Maio de 2016 às 19:00

  | Repórter mserrain@dcomercio.com.br


São muitos os impactos que a nova Lei de Zoneamento trará para os futuros imóveis comerciais de São Paulo, em especial aos shoppings. Talvez por isso a lista de termos não seja tão curta. Ela abrange o coeficiente mínimo, máximo e básico de aproveitamento, a cota de solidariedade e a fachada ativa. Dentro de cada item dessa lista, há regras que determinam não só o tamanho, mas as diferentes funções que esses empreendimentos comerciais deverão ter na paisagem da cidade. 

E tanto os termos técnicos como as demais questões de política urbana foram discutidos nesta sexta-feira (20/05) pelos integrantes do Conselho do Varejo (CV) e do Conselho de Política Urbana (CPU), da Associação Comercial de São Paulo (ACSP).

Durante todo o processo de discussão da nova lei, a ACSP defendeu três princípios básicos: simplificação da legislação e de sua aplicação, simplificação de informatização de processos (sobretudo de licenciamento), e consideração da cidade existente, como ela realmente é.

De acordo com Larissa Campagner, arquiteta e coordenadora técnica do CPU, o texto final contempla medidas que favorecem os pequenos e grandes empreendedores, mas também apresenta alterações importantes aos novos grandes empreendimentos da cidade. 

“Há um certo distanciamento do varejo em relação às questões de política urbana. A nossa intenção é, justamente, aproximar esses mundos”, diz Antonio Carlos Pela, coordenador do CPU e vice-presidente da ACSP.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

A padronização do coeficiente de aproveitamento (quanto pode ser construído num lote) da cidade delimita que todos os lotes da cidade terão um número básico, mínimo e máximo para cada construção. 

Ou seja, o mínimo determina o quanto é preciso construir para que o imóvel cumpra uma função social, sem deixá-lo ocioso, evitando penalidades. O básico define o quanto é possível construir sem que seja necessário pagar nenhuma taxa adicional para a prefeitura.

O máximo indica um tamanho limite para o empreendimento, quando opta-se pela outorga onerosa.

“Essas definições impactam diretamente no preço dos imóveis, e é possível que a dinâmica de shoppings se retraia ou diminua na cidade”, diz Larissa.

Desse modo, a instituição de dimensões máximas de lotes obriga que áreas superiores ao limite deverão ser parceladas para que construções maiores sejam viabilizadas. “O projeto de um shopping maior que 20 mil metros quadrados, por exemplo, terá de se valer da abertura de novas vias, ou túneis, ou construções elevadas.”

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 A intenção é impedir a formação de grandes quadras, e que geram descontinuidade do sistema viário, criando grandes distâncias a serem percorridas.

FACHADA ATIVA

A concepção de fachada ativa aparece como uma forma de incentivar a ocupação do térreo dos edifícios por estabelecimentos comerciais, a fim de fortalecer a circulação urbana nos espaços comuns.

Sem obrigar o empreendedor a instalar um comércio no piso térreo, a nova legislação apenas incentiva o formato com a isenção da outorga onerosa – que é quando se paga uma taxa adicional para construir acima do coeficiente máximo estabelecido pelo zoneamento.

Um estudo encomendado pela ACSP em parceria com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), feito em 2015, considerou o número de moradores, trabalhadores, a renda média e o potencial de consumo de algumas áreas da cidade na tentativa de mapear a viabilidade e demanda desse tipo de construção. 

Oscar Freire, Adolfo Pinheiro e Campo Belo foram as regiões apontadas com maior potencial pela pesquisa.

“Acreditamos que esse seja um item que deve ser visto com atenção porque é provável que surjam muitos imóveis nesse perfil nos eixos de transporte publico”, diz Larissa. 

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COTA DE SOLIDARIEDADE

Outro item de impacto para grandes empreendimentos como shopping centers é a cota de solidariedade. A medida obriga a todos os empreendimentos imobiliários, acima de 20 mil metros quadrados de área construída, a destinar 10% do total do lote para habitação de interesse social (HIS). 

O repasse pode ser feito dentro do próprio empreendimento, em outros terrenos (desde que bem localizados), ou através de repasse de recursos ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB).

CÓDIGO DE OBRAS

Com a aprovação do zoneamento, a Câmara Municipal de São Paulo discute agora a revisão do Código de Obras que pretende mudar padrões atualmente estabelecidos no mercado da construção civil. 

Sobre o processo de revisão do Código de Obras, Nelson Kheirallah, vice-presidente da ACSP e coordenador do CV, citou um pleito antigo dos empresários instalados em shoppings. 

Quem tem loja em shopping arca com um custo mensal de aproximadamente R$ 500 por metro quadrado, considerando aluguel, condomínio e outras despesas. “Com esse valor, fica inviável manter um depósito. Por isso, utiliza-se o mezanino”, diz. 

No entanto, a legislação limita a construção do mezanino a apenas 30% da área total da loja. “Pleiteamos que isso seja aumentado para 50%”.

*FOTO: Thinkstock