Leis e Tributos

Especialistas debatem fachada ativa em SP


Plano Diretor prevê incentivo ao comércio no térreo das edificações. A ideia é dinamizar o movimento urbano e obter um novo fluxo na cidade, além de impactar positivamente o setor de comércio e serviços


  Por Mariana Missiaggia 01 de Setembro de 2015 às 08:00

  | Repórter mserrain@dcomercio.com.br


O PDE (Plano Diretor Estratégico) de São Paulo incentiva que nos chamados eixos de estruturação – entorno de estação de metrô ou nas linhas de ônibus, onde há um grande fluxo de pessoas, os novos empreendimentos eliminem os muros, e construam pequenos comércios e serviços. 

Ou seja, o documento não obriga que o empreendedor instale um comércio no piso térreo do edifício, o texto apenas incentiva o empreendimento com a isenção da outorga onerosa -instrumento usado para se exercer o direito de construir de acordo com o coeficiente máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante contrapartida financeira. 

Em um terreno de mil metros quadrados, por exemplo, é possível construir uma loja de 500 metros quadrados sem pagar a contrapartida financeira. Ou seja, o PDE dá o incentivo, e o empreendedor faz a conta se é mais vantajoso ter muro e área social e pagar outorga, ou se é melhor optar pelo comércio no térreo. 

No entanto, o processo participativo da revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conhecida como Lei de Zoneamento discute a possibilidade de transformar este incentivo em uma obrigatoriedade.   

Na tentativa de entender a viabilidade, demanda e os impactos urbanos da implementação de comércio e serviços no térreo das edificações, Thomáz Assumpção, presidente da Urban Systems, apresentou uma pesquisa inédita sobre o tema, encomendada pela ACSP (Associação Comercial de São Paulo) e o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), durante a Convenção Secovi 2015.  

O estudo considerou o número de moradores, trabalhadores, a renda média e o potencial de consumo dessa população. A somatória desses itens resulta num total de consumo/mês. “Mapeamos a oferta existente, somamos esse potencial de consumo absorvido, e calculamos o percentual de consumo remanescente”, diz.

Assumpção ilustrou a apresentação com a região do Butantã, na zona oeste, que apresentou uma demanda total de R$1 bilhão. “Distribuímos esse montante ao comércio e serviços existentes na região, e aos espaços disponíveis na região, e chegamos a 287 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável).”

“Embora tenhamos a premissa de aproveitamento de 12,5% dos lotes, concluímos que temos em média uma área de 8% passível de ser usada, e assim fazer com que investidor, incorporador e lojista tenham lucro, para que a tão sonhada cidade compacta seja alcançada.” 

Baseado nesses dados, Assumpção destaca que o potencial de aproveitamento desses lotes para comércio e serviços se apresenta em diferentes proporções em cada região. Oscar Freire, Adolfo Pinheiro e Campo Belo foram as regiões apontadas com maior potencial pela pesquisa.

RUA OSCAR FREIRE, EM SP: UM DOS MAIORES POTENCIAIS PARA COMÉRCIO E SERVIÇOS/FOTO: EVELSON DE FREITAS/EC

“Se pensarmos que o objetivo principal da prefeitura é criar uma cidade mais amigável, onde as fachadas ativas sejam favorecedoras, e com cenário semelhante a Moema, temos de tomar cuidado para não criar ambientes degradados e vazios”, diz.

Para Gustavo Partezani, diretor de desenvolvimento da SPUrbanismo, é preciso deixar claro a quem se obriga e não se obriga, e o que a Lei de Zoneamento propõe de fato.

"A pesquisa foi assertiva ao abordar a região sudoeste (Butantã) – setor de maior dinâmica econômica da cidade-, mas também temos eixos em outras áreas da cidade, como áreas de periferia e outras áreas de consumo”, diz.

Partezani alertou que é preciso pensar em longo prazo, e citou o bairro da Vila Olímpia como exemplo. “É importante pensar no impacto e na transformação disso daqui a alguns anos. A Vila Olímpia, por exemplo, é a região que mais se transformou ao longo dos últimos 20 anos, pois 35% dos lotes de toda aquela região aderiram ao programa (Operação Urbana Faria Lima)”, diz.

Larissa Campagner, arquiteta e urbanista da ACSP, destacou a importância de se apresentar uma pesquisa que mede os desdobramentos de uma proposta de política pública urbana, que trata de incentivos, e da transformação de determinadas regiões. “Existe pouca pesquisa nessa área, e isso é importante para ajudar na proposição da prefeitura na tentativa de viabilizar esses espaços que podem trazer uma mudança de cultura em como ocupar os espaços da cidade proporcionando a fachada ativa.”

VISÃO DO VAREJO

De acordo com Larissa, o varejo tem uma estratégia própria de localização na cidade, que apesar de complexa, se norteia pela demanda, e pela presença de estacionamento no entorno.

“É uma conclusão óbvia, o varejo vai onde houver demanda. E como urbanista, acho louvável a tentativa de se incentivar o transporte público”, diz. “Mas, isso passa por uma mudança cultural, e ao mesmo tempo, acontecerá em uma linha de tempo que depende da maior provisão de transporte público para que as pessoas, de fato, possam mudar esse modal.”  

*Ilustração: William Chausse/DC