Negócios

Ainda é possível alugar uma loja com preço até 30% menor do que antes da crise


Nas principais ruas de comércio do Bom Retiro, há 81 imóveis vagos e, no Brás, 1,6 mil, incluindo boxes. Em shoppings com vacância elevada, comerciantes entram pagando somente o condomínio


  Por Fátima Fernandes 22 de Agosto de 2017 às 08:00

  | Editora ffernandes@dcomercio.com.br


Rua Ribeiro de Lima, 522, Bom Retiro. Em 2010, quando o país vivia um boom de consumo, um imóvel em um endereço como esse, a uma quadra da Rua José Paulino, não corria o menor risco de permanecer vazio.

Naquele tempo, o inquilino do prédio, com aproximadamente 450 metros quadrados, pagava aluguel mensal de R$ 22 mil que abrigava uma loja especializada em lingeries.

Veio a crise. O locatário pediu uma redução na locação para algo próximo a R$ 18 mil, contraproposta recusada pelo proprietário. O ponto está às moscas há cerca de dois anos.

Neste mês, o dono do prédio concordou com uma proposta de aluguel de R$ 15 mil. O negócio só não fechou porque a Sinai, a imobiliária que está cuidando da locação, não viu consistência nos documentos apresentados pelo candidato a inquilino.

Se tivesse aceitado a proposta do antigo locatário, que ocupava o imóvel havia dez anos, é possível que a loja de lingerie ainda estivesse aberta, e o proprietário não estivesse acumulando prejuízo durante dois anos.

Esse caso ilustra o impacto da retração do consumo no valor dos alugueis em um dos maiores polos de confecção do país, com aproximadamente 1,5 mil pontos comerciais.

O aluguel de um estabelecimento de aproximadamente 300 metros quadrados nas ruas José Paulino e Aimores, que não saia por menos de R$ 40 mil por mês, em 2010, hoje é de R$ 25 mil.

Na Rua da Graça, imóveis com aluguel de R$ 8 mil a R$ 10 mil antes da crise, não estão sendo alugados nem por R$ 7 mil.

Alguns indicadores da economia brasileira revelam que o pior da crise já passou. Inflação e juros estão em queda, e a renda real do trabalhador voltou a crescer.

Novas regras trabalhistas entram em vigor a partir de novembro, o que, na avaliação de empresários, pode dar novo gás ao emprego. E o governo dá sinais que trabalha para equilibrar as contas públicas, ao anunciar um pacote fiscal.

Tudo isso soa como ponto a favor da recuperação da economia. Mas...

“Não vemos reaquecimento do mercado imobiliário por aqui. O que existe é uma movimentação de lojistas migrando de lojas maiores para menores”, diz Ari Rechtman, diretor da Sinai, imobiliária que está no Bom Retiro há 53 anos.

A Sinai trabalha com uma carteira de 1,8 mil imóveis comerciais nas regiões do Bom Retiro, Brás, centro, Pinheiros e Perdizes, principalmente. “A situação é a mesma em todas essas áreas”, diz Rechtman.

Em nove das principais ruas de comércio do Bom Retiro, como José Paulino, Cesare Lombroso, Aimores e Ribeiro de Lima, há hoje 81 pontos comerciais vagos, de acordo levantamento feito neste mês pela Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL) do Bom Retiro.

Como base de comparação, em janeiro de 2015 havia 63 pontos vagos. Em janeiro de 2016, 92 e, em janeiro de 2017, 95. O maior número foi registrado em março de 2016, com 103 lojas fechadas em nove ruas do bairro.

O imóvel localizado na Rua da Graça, 376, de aproximadamente mil metros quadrados, estava fechado há pouco mais de um ano.

Na semana passada, foi alugado por um valor aproximadamente 30% abaixo do último aluguel, de acordo com Adriana Weizmann, sócia-proprietária da Hay Imóveis, sediada no Bom Retiro, que negociou o contrato.

“Vejo dois movimentos no Bom Retiro", diz Adriana. "Lojistas que não tinham condições de vir para o bairro estão tentando vir por conta da redução dos preços dos aluguéis e os que já estavam por aqui estão indo para espaços menores, para reduzir custos”, diz Adriana.

De acordo com ela, há sinais de que os preços pararam de cair. Para Rechtman, da Sinai, está difícil fazer qualquer previsão sobre o que vai ocorrer no bairro em relação às vendas das lojas e aos preços das locações.

“Tudo vai depender da política, de quem será o novo presidente do Brasil, do comportamento do emprego, da confiança, e do consumo. Se o comerciante não vende, ele não tem como manter a loja”, diz ele. Se a oferta de imóveis vagos aumenta, os preços dos alugueis tendem a diminuir.

No Brás e no Pari, há cerca de 1.600 pontos comerciais vagos, especialmente para o comércio popular, nos cerca de 70 empreendimentos espalhados pela região, de acordo com recente levantamento da Fevabrás (Federação dos Varejistas e dos Atacadistas do Brás) e da Alobrás (Associação dos Lojistas do Brás).

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Com tantos imóveis vagos em importantes regiões comerciais, o momento ainda é bem oportuno para os lojistas que desejam trocar de lugar ou para quem quer entrar no ramo do comércio, de acordo com representantes de imobiliárias.

As oportunidades não são boas apenas para as lojas de ruas. Nos shopping centers, especialmente nos mais novos, onde a vacância é maior, a redução nos preços de locação tem ajudado algumas redes a expandir os negócios.

A rede de franquia Boali, especializada em comida saudável, inaugurou nas últimas duas semanas uma loja no shopping Center Norte, uma no shopping Eldorado e outra em Niterói (RJ).

“Nos novos contratos, estamos conseguindo boas condições de negociação”, afirma Victor Giansante, sócio-proprietário da rede, com 40 lojas em dez Estados brasileiros.

Em alguns shoppings, o aluguel varia de acordo com o faturamento da loja, e a taxa negociada é de 5%, sem contar o condomínio e o fundo de promoção. “Achamos que trabalhar dessa forma é justo. Se fatura mais, a loja paga mais, e vice-versa.”

Nos centros de compras mais consolidados, diz ele, é bem mais difícil negociar descontos temporários e ou redução de preços de locação:

“Temos 40 lojas, das quais 30 estão em shoppings mais antigos. Dessas 30, só negociamos descontos em duas ou três”.

Marcelo Daher Salomão, sócio-proprietário da rede Beluga, com 21 lojas especializadas em roupas femininas, diz que, nos últimos 12 meses, conseguiu que os descontos temporários, de 10% a 50% nos valores da locação, virassem definitivos em 30% dos pontos de venda.

“Mas tudo depende da vacância. Um shopping mais consolidado, que tem como sócios fundos de investimento, com ações em Bolsa, a flexibilidade é menor. Nos centros comerciais mais novos é mais fácil negociar”, diz.

Corredor do shopping Pátio Higienópolis

Shoppings tradicionais são Iguatemi, Pátio Higienópolis, Morumbi, Center Norte, Paulista, Eldorado, Bourbon, por exemplo. Nesses centros comerciais, as negociações estão mais relacionadas com o interesse do empreendimento de ter a loja, ou para completar o mix ou simplesmente para atrair o público para o local.

Pompeu Belusci, sócio da Di Pollini, rede com 20 lojas de sapatos masculinos, das quais 17 estão em shoppings, fechou, em abril deste ano, uma loja no Pátio Higienópolis, onde estava desde 1990, quando o shopping inaugurou.

Em 2016 saiu do Central Plaza e do shopping Anália Franco e, em 2015, do shopping Mueller, em Curitiba (PR).

Loja da Scene vai fechar no Pátio Higienópolis

Na próxima sexta-feira (25/08) será a vez da Scene, rede especializada em moda casual há cerca de 30 anos, se despedir do shopping Pátio Higienópolis.

O aumento, no primeiro semestre deste ano, de quase 7% da receita total das lojas dos cinco maiores administradores de shoppings -BR Malls, Multiplan, Iguatemi, Aliasnce e Sonae Sierra Brasil -pode abrir espaço para a redução dos descontos negociados com os lojistas, de acordo com consultores de varejo.  

“As negociações dependem de cada cliente. Com comércio de loja pequena, que está mal das pernas, os shoppings não querem nem negociar, pois temem que o lojista não vai conseguir nem sequer pagar o condomínio”, diz  Nelson Kheirallah, coordenador do Conselho de Varejo de Associação Comercial de São Paulo (ACSP).

De acordo com Kheirallah, a regra geral hoje no varejo é redução de tamanho. “Mas não adianta reduzir somente o custo da ocupação, o lojista tem de cortar todas as despesas, o que significa até trabalhar mais horas por dia.”

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Para Marcos Hirai, sócio da GS&BGH, braço da consultoria Gouveia de Souza que cuida de expansão de redes, ainda há possibilidade de negociação entre shoppings e lojas, especialmente nos empreendimentos mais novos e localizados no interior.

Para as redes mais capitalizadas pode ser uma oportunidade para colocar em prática os planos de crescimento. “Nos últimos 60 dias, assumimos oito novas contas de empresas que querem retomar o processo de expansão.”

De acordo com Hirai, que possui uma carteira de 23 clientes, o ritmo de abertura de novas lojas deve crescer entre 10% e 15% em relação ao ano passado. Isso que dizer que há dois movimentos: lojistas até desistindo do mercado e outros aproveitando a oportunidade para entrar e crescer.

“Alguns indicadores econômicos estão mais positivos e há uma ligeira alta nas vendas do varejo (em junho, o volume de vendas do varejo subiu 3% em relação a igual período de 2016, de acordo com a PMC, do IBGE). Isso já é suficiente para o empresário ficar um pouco mais otimista em relação aos próximos meses”, diz Hirai.

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Fotos:Fátima Fernandes/ Diário do Comércio e Divulgação