São Paulo, 25 de Junho de 2017

/ Leis e Tributos

Está envolvido em conflitos imobiliários? O árbitro resolve
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Francisco Maia Neto (foto), advogado, árbitro e engenheiro, derruba a tese de que os custos são altos quando se trata de resolver casos fora da esfera judicial

Sigilo e agilidade são as principais vantagens na hora de optar por resolver conflitos fora dos tribunais por meio de mediação, conciliação e arbitragem.

No mercado imobiliário não é diferente, segundo Francisco Maia Neto, engenheiro civil, advogado e árbitro da Câmara Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial (CBMAE). 

PALESTRA SOBRE ARBITRAGEM LOTA AUDITÓRIO DA ACSP

Maia discorreu sobre as diferentes aplicações da arbitragem para solucionar conflitos do setor e desmistificou a ideia de que essa saída tem um custo elevado para uma plateia de cerca de 200 pessoas na sede da Associação Comercial de São Paulo (ACSP),  

"Em um projeto piloto para transformar processos judiciais em arbitragem, em Contagem, Minas Gerais, verificamos que 99% das ações revisionais relativas a aluguel são para discutir valores", afirma Maia

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Diante da possibilidade de utilizar a mediação, conciliação ou arbitragem ou um processo judicial é preciso sempre analisar três riscos.

São eles: temporal ("sempre sabemos quando um processo começa na Justiça, mas nunca quando ele termina"), o financeiro (não é possível saber quanto se vai gastar em um processo judicial) e o psicológico (desgaste emocional por longo período).

Esses três fatores implicam em custos difíceis de mensurar.

Maia disse que em Minas Gerais o custo da arbitragem equivale de 6,5% a 13,5% do valor do caso em questão. 

"Não acho que deveria superar 10% do valor total. No Tribunal de Justiça mineiro o custo inicial é de 3,1% do valor do caso, mas sem considerar os honorários advocatícios e as custas judiciais do processo. E o tempo que isso leva."

Guilherme Giussani, coordenador da CBMAE na ACSP, diz que em São Paulo o valor inicial para entrar com um processo é de 1% do valor da causa, mas se for preciso entrar com recurso, é necessário desembolsar mais 4% do valor -sem considerar os honorários e demais custos de notificações de Oficial de Justiça, entre outros. 

Uma prova de que a mediação, a conciliação e a arbitragem não são soluções voltadas apenas a grandes empresas é o da própria CBMAE na ACSP, que hoje atende um público formado por médias empresas.

Segundo Giussani, o custo da mediação é de cerca de 10% do valor da demanda.

Ele diz que o principal ganho para as partes é a celeridade na resolução do conflito, já que na mediação esse prazo é de 40 a 60 dias.

Na arbitragem, o prazo de resolução médio é de 180 dias. Mesmo em casos mais complexos não ultrapassa 18 meses, considerando a média das demais câmaras em São Paulo.

Desde o início deste ano, a câmara da CBMAE na ACSP é um espaço para resolver conflitos por meio da mediação, conciliação e arbitragem.

CBMAE e ACSP: PARCERIA BEM-SUCEDIDA

Antonio Carlos Pela, coordenador do Conselho de Política Urbana da ACSP disse que a experiência tem sido bem-sucedida e tem como marca a transparência e seriedade da CBMAE. 

José Maria Chapina Alcazar, coordenador do Conselho do Setor de Serviços, acrescenta que a procura pela mediação e arbitragem na ACSP é crescente. Atualmente, há 95 casos sendo mediados nesse espaço.

CONTRATO DETERMINA

Um problema recorrente no setor imobiliário, de acordo com Maia, diz respeito ao fato de a cláusula que estabelece a adoção de arbitragem no caso de conflitos ser a última a passar por análise em processos de negociações. 

É natural, já que geralmente as partes se concentram em outros detalhes técnicos, qualquer que seja o ramo, de incorporação, projeto, construção, instituição financeira, loteamento, corretoras, administradoras de imóveis e condominiais.

O fato é que contratos entre empresas e fornecedores de toda a cadeia do setor devem incluir uma cláusula que estabelece uma solução via mediação e arbitragem.

Durante a palestra, o especialista citou exemplos práticos envolvendo desde conflitos relacionados a projetos de engenharia e arquitetura, locação corporativa, acerto final de obras, colapso de estrutura e até partilha de bens. 

Os contratos já devem trazer o nome da Câmara de Mediação e Arbitragem escolhida caso as partes precisem resolver algum conflito.

No caso da câmara denominada em contrato deixar de existir, Maia sugere que seja feito um aditivo com o nome de outra. 

"É importante que os contratos estejam em ordem, pois caso ocorra o conflito e a câmara indicada não existir mais, a cláusula de arbitragem será considerada vazia, ou seja, a outra parte não tem mais obrigação de aceitar esse caminho para resolver o conflito", afirma.

Mesmo quem já tem um contrato em vigor e não colocou essa cláusula pode providenciar um aditivo. 

Apesar de todos esses cuidados, Maia disse que o Código de Defesa do Consumidor permite que o consumidor  possa renunciar a essa cláusula e ir à Justiça - por ser caracterizado como "hipossuficiente". Segundo ele, é o que mais acontece nos conflitos relacionados a compra de imóveis. 

O árbitro também lembrou que a judicialização dos casos também só aumenta a fila de ações em andamento. Ele mencionou dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que mostram o tamanho desse problema. Em 2015, havia 102,4 milhões de ações em tramitação e 1.688 casos por magistrado. As despesas do Poder Judiciário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) chegavam  a 1,3%. 

FOTOS: Divulgação

 



A proposta não foi aprovada na Comissão de Assuntos Sociais, mas sua tramitação segue normalmente. Texto ainda precisa passar pela CCJ e então segue para plenário

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O texto precisa passar pelas Comissões de Assuntos Sociais (CAS) e de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado para então seguir ao plenário

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