São Paulo, 07 de Dezembro de 2016

/ Finanças

Momento delicado para quem investe em imóveis
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Expectativa de que preço subirá menos ou no mesmo patamar da inflação diminuiu disposição para comprar imóveis para revenda e locação. Lançamentos comerciais e residenciais também desaceleram

Já foi mais fácil ganhar com a revenda e locação de imóveis. Neste ano, um conjunto de fatores tornou esse investimento um pouco mais arriscado para quem não é um grande investidor do setor. Diversos indicadores mostram ritmo menor de aumento do metro quadrado de residenciais e salas comerciais, assim como do aluguel e de lançamentos.

“Tempos atrás a pessoa física começou a comprar na planta para revender depois de dois anos, com valorização de 30% a 40% sobre o preço que pagou. Era moda e a liquidez, muito boa. Hoje, não é mais tão simples e tem gente com imóvel encalhado. Isso pode ter afugentado os pequenos. O grande investidor pode esperar mais para vender”, afirma Fernando Pompéia, consultor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio). 

Segundo o consultor, o mercado está agindo com cautela e esperando para ver o que acontecerá a partir de 2015, quando começa um novo ciclo na economia do país. “O imóvel ainda é uma boa alternativa de investimento e a demanda por moradia continua. Só, que neste momento, não tem oferecido o retorno de antes”, diz. O ritmo de lançamento de imóveis comerciais – com exceção de conjuntos de escritórios e consultórios construídos apenas para locação – também diminuiu. Para se ter uma ideia, até outubro foram apenas 13 lançamentos na capital, contra 36 em 2013 e 44 em 2012. 

O aumento do valor médio do metro quadrado deste perfil de imóvel comercial também desacelerou. Segundo a Embraesp, de 2012 para 2013 a elevação foi de 6,36%, passando de R$ 12.238,73 para R$ 13.017. Do ano passado para 2014, houve aumento de apenas 1,61% e o valor médio do metro quadrado passou para R$ 13.226,29. Mauro Peixoto, consultor-adjunto da Embraesp, disse que houve saturação no segmento de investimento em salas para consultórios. “Houve uma bolha pequena, mas não vou dizer em quais bairros. É uma opinião pessoal e não da entidade”, afirma.

MENOS INVESTIDORES
Pesquisa FipeZap realizada com 1,943 usuários do site do Zap Imóveis, no período de 6 a 20 de outubro, mostra que a intenção de comprar imóveis residenciais e comerciais para revender ou alugar caiu bastante de julho a setembro. No terceiro trimestre, esta era a intenção de apenas 20% das pessoas e, no mesmo período de 2013, era o objetivo de 41% dos compradores. Entre os que declararam interesse de comprar imóvel para investir, 24% pretendiam revender e 18%, alugar. 

Na avaliação de Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice FipeZap, há diversas explicações para esta redução, algumas delas específicas deste ano, como por exemplo, a realização da Copa do Mundo no Brasil e as eleições, que fizeram o mercado adiar as decisões de investimentos no terceiro trimestre. “Foi um período atípico. Observando os indicadores, como a própria confiança na economia, verificamos um certo pessimismo, que contaminou o mercado imobiliário. Não sabemos se isso veio para ficar, mas tudo aponta para um 2015 difícil, com aumento de juros na economia, que também afetará o preço dos imóveis. No mercado de trabalho, também há sinais claros de deterioração”, diz. 

Esse conjunto de fatores já refletiu no preço do metro quadrado residencial do Índice FipeZap, que encerrou novembro com aumento médio de 0,45%, abaixo da inflação de 0,51% no mesmo mês apurada pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Em São Paulo, a elevação média foi de 0,26%, também abaixo do índice de preços pelo terceiro mês consecutivo. 

O estudo sobre a intenção dos compradores de imóveis, mostra que, de abril a junho, 20% acreditavam que os preços subiriam acima ou muito acima da inflação nos próximos dez anos. No terceiro trimestre, apenas 16% mantiveram essa expectativa. Agora, 43% esperam que o preço suba de acordo com a inflação. Para os próximos 12 meses, a expectativa de 40% dos entrevistados é a de que o preço do imóvel diminua, enquanto 32% disseram que o valor deve permanecer no mesmo patamar. Só 28% acreditam que o preço subirá mais do que o índice de preços. 

Zylberstajn lembra que o preço dos imóveis ainda não caiu porque houve redução na oferta de lançamentos no mercado, o que acompanhou a demanda fraca. “O ano que vem será de desafios e não me surpreenderia uma queda de preços em termo real (descontada a inflação) ou nominal. Mas quero deixar claro que isso não é uma bolha e, por enquanto, o que acontece é uma desaceleração de preços conjuntural. Vamos atravessar um período mais complicado”, afirma. 

RESIDENCIAL: RITMO FRACO DE LANÇAMENTOS E QUEDA NO VALOR DO ALUGUEL
O ritmo de lançamento de novas unidades de imóveis residenciais também desacelerou, assim como a evolução dos preços. Levantamento do Secovi (Sindicato da Habitação de São Paulo) mostra que, de janeiro a outubro deste ano, foram lançados 20.703 residenciais na capital paulista, quantidade 16,1% menor do que no mesmo intervalo do ano passado. Em outubro, foram comercializadas 963 unidades residenciais em São Paulo, uma queda de 55,4% sobre igual mês de 2013. O tipo de imóvel residencial mais vendido, com participação de 40%, é o de um dormitório. No acumulado do ano, foram vendidas 15.337 unidades, uma queda de 44,7% sobre 2013. 

 

 


A desaceleração nos lançamentos e nas vendas, na avaliação da entidade, pode passar por uma recuperação antes do fechamento de 2014, já que o último trimestre do ano costuma ser melhor para as vendas. Em nota, Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, disse que o desempenho do mercado nos últimos dois meses costuma ser melhor em relação a outubro, mas ainda será insuficiente para recuperar as perdas do primeiro semestre, sinalizando que o desempenho do mercado deve fechar o ano com queda significativa.

O investidor que opta por alugar imóveis residenciais em São Paulo também teve de ser mais realista na hora de definir o valor. Pesquisa mensal do Secovi-SP, que apura apenas imóveis que são colocados para locação (e não considera os reajustes de contratos em vigor), mostra que o valor médio caiu 0,2% em outubro na comparação com setembro. Em 12 meses, no entanto, o aumento no preço foi de 2,8%, abaixo ao da variação do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), que acumulou 2,96% no mesmo intervalo.

Segundo o levantamento, as maiores quedas nos preços de locação registradas em outubro foram em unidades de um dormitório (-0,4%) e de três dormitórios (-0,3%). A pesquisa acompanha os valores por metro quadrado em oito grandes regiões da capital. “A desaceleração acompanhou a macroeconomia, a situação do mercado e a inflação. A queda ocorreu gradualmente e não há tendência de que os preços diminuam ainda mais. Teremos mudança na economia em 2015”, afirma Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.  

A velocidade de locação dos imóveis foi maior para casas, em média de 14 a 35 dias, do que para apartamentos, de 21 a 44 dias. “O proprietário quer um bom inquilino e garantia. Tendo isso, em muitos casos prefere baixar um pouco o valor para alugar logo do que ter despesa com o imóvel vago. O que recomendamos é que ele negocie”, afirma Turnbull. 

 



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