São Paulo, 08 de Dezembro de 2016

/ Finanças

Com juro maior, financiamento de imóvel exige mais comparação
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Quem planeja tomar crédito para a compra da casa terá de pesquisar os custos dos bancos e rever a relação valor a financiar e prazo de pagamento, para ver se a prestação ainda cabe no bolso

Se no ano passado os financiamentos imobiliários com recursos da poupança tiveram um crescimento tímido, em 2015 não deve ser muito diferente, principalmente em razão do aumento de juros nessa linha de crédito, que entrou em prática nesta semana pela Caixa Econômica Federal. 

Assim, quem planejava comprar imóvel por meio de uma linha de financiamento terá de pesquisar de forma criteriosa os custos totais de cada banco. 

Depois, terá de refazer os cálculos a partir das novas taxas de mercado. É neste ponto que terá de reavaliar o valor pretendido e depois o prazo, para verificar se tais variáveis resultam em uma prestação que corresponda a, no máximo, 30% da renda familiar mensal. 

A estimativa da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) é que os financiamentos imobiliários cresçam 5% neste ano, a mesma projeção para o ano passado, que não foi atingida. 

Em 2014, os financiamentos com recursos da poupança (para imóveis no valor de até R$ 750 mil) somaram R$ 112,9 bilhões - um crescimento de apenas 3,4% sobre 2013.

O fato é que atingir a meta de 5% pode ser mais desafiador neste ano, já que os aumentos sucessivos da taxa de juros da economia (Selic) chegaram ao crédito imobiliário.

 

 

O primeiro sinal de dificuldade para os consumidores adquirirem crédito imobiliário foi o aumento dos juros promovidos pela Caixa nesta semana. 

O banco só manteve inalteradas as taxas do financiamento de imóvel com recursos do programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). 

Também não houve alteração na taxa balcão (para quem não tem relacionamento com o banco), do financiamento de imóveis de até R$ 750 mil com recursos da poupança, que se manteve em 9,15% ao ano. 

Os juros para os demais perfis de clientes foram elevados, inclusive para os correntistas e clientes que recebem o salário na Caixa.
Assim, o correntista do banco que financiar um imóvel de até 750 mil pagará 0,25 ponto percentual a mais. A taxa, neste caso, passou de 8,75% para 9% ao ano. 

Quem tem conta-salário no banco também está pagando mais para obter crédito imobiliário na Caixa, que passou de 8,25% para 8,70% ao ano.

Os maiores aumentos, no entanto, foram aplicados nos juros do financiamento de imóveis com valor superior a R$ 750 mil (que utilizam recursos do Sistema de Financiamento Imobiliário). 

A taxa balcão para esta operação passou de 9,20% para 11% ao ano, um aumento de 1,80 ponto percentual. 

Para imóveis nesta faixa de preço, os juros subiram para dois dígitos a todos os tipos de clientes. Passaram de 9,10% para 10,7% ao ano para quem já tem conta corrente, e de 9% para 10,50% ao ano para quem tem conta-salário e servidores públicos correntistas do banco. Para os servidores com conta-salário, o aumento foi de 8,80% para 10,20% ao ano. 

 

 

Flávio Prando, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi (Sindicato da Habitação) e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), diz que o aumento dos juros no crédito imobiliário atrapalha o crescimento do setor porque eleva o valor da prestação e exige comprovação de maior renda. 

“Diante disso, há duas opções para o consumidor: financiar um valor menor ou alongar a dívida de 20 para 25 anos”, afirma.

Prando avalia que o aumento dos juros atinge mais a decisão de financiar imóveis prontos e usados. Hoje, 60% deles são financiados com recursos da poupança, e estão numa faixa de preço de R$ 300 mil a R$ 750 mil. 

Quem compra o imóvel usado pode adiar a decisão, mas quem comprou na planta não tem muita opção, pois já arcou com a entrada e demais parcelas na construtora. O vice-presidente da entidade diz que 65% dos lançamentos são pagos por meio de financiamento imobiliário.

COMPARE O CUSTO TOTAL 

Para Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da Proteste Associação de Consumidores, a comparação dos custos de financiamento imobiliário dos bancos se tornou crucial neste cenário. 

O simulador de crédito imobiliário da Proteste mostra que as taxas da Caixa ficaram mais próximas das aplicadas pelos bancos privados. 

De acordo com Marcelo Augusto Luz, presidente da Associação Nacional dos Mutuários (ANM), essa equiparação é preocupante, principalmente porque abre espaço para aumentos nas taxas dos bancos privados daqui para frente. 
Maria Inês recomenda comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário das diferentes instituições financeiras. 

O CET mostra todos os encargos e despesas da operação de crédito e deve ser informado pelos bancos. 

“Não basta olhar só os juros. O CET engloba encargos, tributos e taxas que tornam o financiamento mais caro”, afirma Maria Inês. Ela diz que é necessário reforçar a comparação e olhar todos os detalhes do financiamento antes de contratar. 

 

 

Outro tipo de análise que deve ser feita é se a parcela do imóvel corresponde a 30% da renda mensal familiar com a nova taxa de juros. 

Luz, da ANM, diz que o aumento dos juros na Caixa muda, e muito, a situação da pessoa que tinha comprado imóvel na planta há dois anos ou mais e estava com o orçamento ajustado para dar início ao financiamento no banco neste ano, na hora de receber as chaves. 

“Um exemplo é a pessoa que tem renda mensal de R$ 8 mil e planejou pagar uma parcela de R$ 2,4 mil no financiamento. Se, com o aumento de juros, a prestação for para R$ 2,7 mil no mesmo prazo de pagamento, essa pessoa não consegue mais, porque ultrapassa os 30% da renda mensal”, diz. 

Em casos extremos, sugere ele, o consumidor que não conseguir aprovar o financiamento deve pagar à vista o saldo restante para a construtora ou solicitar o distrato, que é a rescisão do contrato de compra do imóvel. 

“Dos que compraram com as construtoras no ano passado, estimo que 30% solicite o distrato contratual por falta de opção”, afirma Luz. 

Quem rescinde o contrato de compra nessa etapa recebe o valor de volta da construtora, mas perde o que pagou em comissão, impostos e despesas. 

“E, principalmente, não capta a valorização do imóvel desde o início da construção”, afirma Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora e Construtora.

Em razão disso, diz ele, o consumidor tem pensado duas vezes antes de pedir o distrato. 

“O que observamos é que o distrato é uma opção para quem estava com o orçamento bem ajustado. Desde a eleição, os clientes que tinham recursos em aplicações financeiras, como no mercado de ações, preferiram resgatar para pagar o imóvel à vista”, diz Frankel. 
Ele conta que na Vitacon o índice de distrato foi pequeno no ano passado, de 0,3% da carteira. 

SEGUNDO SEMESTRE SERÁ MELHOR

Na avaliação de especialistas do mercado imobiliário é possível que haja uma reação do consumidor no segundo semestre deste ano, após a equipe econômica do governo ter colocado em prática todos os ajustes necessários. 

“As pessoas vão ver que as medidas foram tomadas e vão retomar a confiança e a atitude de compra”, diz Lafer, da Vitacon. 

Ele informa que, por enquanto, quem pode comprar imóvel à vista tem acesso a descontos que chegam a 15% do valor da tabela. 
“É um bom momento para comprar porque o preço está estável há um bom tempo. Quando o mercado voltar a ficar aquecido, o comprador perde essa oportunidade”, afirma. 

O fato é que as vendas de lançamentos devem fechar 2014 com redução, apesar de os números ainda não estarem consolidados. 

A estimativa é que esse número seja de 20 mil unidades contra 33 mil em 2013, segundo Prando, do Secovi e CBIC.

“Em nossa avaliação, as pessoas resolveram postergar a compra do imóvel. Por isso, independentemente das dificuldades no financiamento, alguns consumidores precisarão comprar o imóvel neste ano, seja porque vão casar ou porque tiveram filhos”, afirma. 

Ele diz que a decisão de compra do consumidor deve voltar no segundo semestre deste ano. “Os preços dos imóveis devem continuar comportados e próximos da inflação oficial medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, completa. 

 



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